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CIUDAD DE MÉXICO, 18 de febrero.- En los últimos días, analistas, funcionarios y empresarios hablan recurrentemente de un boom del sector inmobiliario. Aunque algunos de ellos aseguran que este crecimiento es visible ante las nuevas apuestas como los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), otros dicen que se trata más de “reacomodo de la industria”.
Sin embargo, coinciden en que esta industria sí es atractiva en este momento para las inversiones locales.
Para Pedro Aspe, director de Evercore Partners, el sector inmobiliario en México es atractivo por tres razones: la perspectiva positiva que se tiene sobre el desempeño de la economía, que los precios de los bienes raíces actualmente son entre 10 y 15 por ciento más bajos que en lugares como Colombia y Chile, y que esos costos hacen plantear que se revaluarán en el tiempo, lo cual significa mayores rendimientos.
Pero el auge también implica cambios. “Lo que vemos es un reordenamiento. Hay propiedades nuevas, sí, pero lo que está pasando es que se está reorganizando la tenencia de las propiedades”, dice Carlos Hermosillo, analista de Banorte-Ixe.
Según datos del INEGI, en nuestro país la industria de la construcción invirtió de enero a noviembre del año pasado 416 mil 547 millones de pesos. De esa cantidad, 44 por ciento se estimó a la construcción de edificios; 26 por ciento a infraestructura relacionada con el transporte; 11 por ciento al rubro de petróleo y petroquímica, y el resto a desarrollar infraestructura de telecomunicaciones, sistemas de riego, entre otras.
La cantidad invertida fue cuatro por ciento superior a la del año previo.
De enero de 2006, primer mes que contabilizó el INEGI, a noviembre de 2012, en el país se han invertido 3.09 billones de pesos en construcciones, algunas de las cuales están bajo el radar de las Fibras.
Así, en el surgimiento de nuevas edificaciones, y en el cambio de propiedad de las mismas, las Fibras tendrán un peso importante, según los analistas del sector.
Este mecanismo, que se copió de los REITs (Real Estate Investment Trust) estadunidenses, se encargará de sumar a sus fideicomisos propiedades que incluyen tanto hoteles, como oficinas
y naves industriales.
¿Cómo funciona?
Con ello “lo que se busca es consolidar el sector inmobiliario”, reconoció Hermosillo, pues lo que hacen estos fideicomisos, y que es lo que define su funcionamiento, es comprar propiedades. “Posteriormente se colocan Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa Mexicana de Valores, y con el dinero levantado se paga a los dueños de las edificaciones.”
Una vez hecha esta operación, los creadores del fideicomiso se encargan del mantenimiento y administración de los inmuebles.
“Del otro lado de la moneda, para los inversionistas apostar por las Fibras es atractivo, debido a que es una estructura híbrida entre renta variable y fija. Esta última se distribuye entre los tenedores de los certificados hasta 95 por ciento de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles, distribución que se realiza de manera trimestral”, explican los especialistas.
La renta variable se obtiene de la compra venta de los certificados a través de la bolsa, los cuales subirían de precio conforme a la plusvalía de los inmuebles, o bajarían si el mercado tendiera a la baja. Sin embargo, en nuestro mercado la expectativa es al alza.
Las oportunidades
Aunque las Fibras tardaron en llegar a México medio siglo, sus creadores esperan que en menos de diez años empiecen a especializarse, a la usanza del mercado estadunidense, donde están edicados a distintos sectores. Por ejemplo, a las tiendas departamentales, las naves industriales, entre otros.
En ese país, los edificios de oficinas más importantes están en una Fibra, y la industria está altamente competida, ya que seis de estos esquemas poseen 75 por ciento del mercado.
Sólo para ejemplificar, las dos Fibras más importantes son Boston Properties, que se encuentra a la cabeza de esa industria, pues tiene 138 propiedades localizadas en ciudades como Nueva York, Boston, Washington, San Francisco y Massachusetts, y atiende principalmente a empresas del ramo legal y financiero. Después está Brookfield Properties, con 109 inmuebles, que tiene oficinas comerciales en Nueva York, Boston, Washington, Houston y Los Ángeles.
Es importante señalar que de América Latina, nuestro país es el único que cuenta con esta estructura, y que a la BMV se han acercado representantes de otros países con el objetivo de replicarlas.
El surgimiento de las Fibras la inició Francisco Gil, cuando era secretario de Hacienda. Lo siguió Agustín Carstens y finalmente Ernesto Cordero las echó a andar.
Solamente en nuestro país, se estima que estas estructuras ya han recaudado dos mil 700 millones de dólares de los inversionistas, recursos que se inyectarán en la compra de inmuebles.
Aunque es difícil estimar cuánto se espera recaudar este año, en lista de espera hay tres Fibras, y la última que se colocó en México, Fibra Hotel logró levantar del mercado cuatro mil 137 millones de pesos en su inicio.
“De acuerdo con estimaciones de la BMV, podrían ser entre tres y cinco Fibras más las que se integren al mercado este año. Cabe mencionar que, tan solo en el primer trimestre de 2013, ya se levantaron alrededor de mil 700 millones de dólares”, comentó Jaime Lara, CEO de Fibra Macquarie.
Llegan más apostadores
Otros interesados en el sector inmobiliario son los emisores de Certificados de Capital de desarrollo (CKDes). Estos instrumentos son títulos para el financiamiento de uno o más proyectos, valores que se emiten mediante fideicomisos para canalizar recursos de inversión a sectores con potencial de crecimiento en el largo plazo, principalmente en el ramo de la infraestructura y construcción.
Desde el lanzamiento de dichos certificados, hace tres años, se han colocado más de 50 mil millones de pesos (tres mil 900 millones de dólares, aproximadamente) y los prospectos para emitir más de ellos se incrementan en la Bolsa Mexicana de Valores.
Con los recursos que han generado estos instrumentos se planea desde financiar vivienda de interés social hasta proyectos de infraestructura hidráulica, o de generación de energía.
¿El principio de una burbuja?
Ante los temores que acarrea tanto hablar de que se vive un auge en el sector, Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno –el primer fideicomiso mexicano de este tipo—, dijo que no se generará una burbuja.
“La realidad es que sí hay un boom en el tema inmobiliario, que no es lo mismo que una burbuja. Hay mucho auge por tratar de desarrollar cosas nuevas, pero no es ficticio, está la demanda detrás”, sostuvo.
Ejemplificó que en su portafolio de propiedades tienen una ocupación de naves industriales de 99 por ciento, y hay una “cola” de clientes pidiendo más naves que vienen del extranjero, y también de empresas que ya operan aquí y buscan contar con más espacio.
El temor a una burbuja, proviene de lo que ocurrió en Estados Unidos previo a la crisis de 2008.
En ese país se empezaron a otorgar créditos de alto riesgo a personas que querían comprar inmuebles. Sin embargo, llegó un momento en que no pudieron pagar sus deudas provocando la quiebra de los prestamistas.
En la Bolsa Mexicana de Valores, que preside Luis Téllez, se han colocado los denominados Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs). Foto: Archivo
