Alicia Salgado

Cuenta corriente

Alicia Salgado

13 May, 2013

Fibra Uno: ¿de nuevo a jugar sucio?

Con 10% de caída en el precio del certificado de Fibra Uno (Funo) entre miércoles y viernes, ¿acaso André El-Mann Arazi duda quién manda? El performance de la acción lo determina el mercado y, cuando se engaña al mercado, el resultado es… fuga de recursos hacia Fibra Hotel, Fibra Terrasol y Fibra Macquerie.

Las Fibras (Reits) son fideicomisos que reciben flujos de la propiedad de los inmuebles que rentan y pagan una comisión de administración a un tercero. No hay un esquema de comisiones único.

En el caso de Funo, se cobra 3% por nuevas adquisiciones, 3% por rentas y 1.5% sobre los activos.

Como se observa, es una estructura pesada de comisiones a la que el miércoles, apoyándose en el oscurantismo que permite la regulación del mercado de valores y la nula supervisión de la CNBV, que preside Jaime González Aguade, o de la BMV, que preside Luis Téllez, añadieron otra comisión que fue “aprobada” por 52% de los presentes en la asamblea convocada el 12 de abril y donde poco más de 25% la integró la tenencia de El-Mann, que mantiene poco más de 25% de los certificados. Lo apoyaron las mismas casas de bolsa que administran posiciones. ¿Me copia?

Es cierto, estaba en la orden del día en el número seis, pero no había suficiente información sobre lo que pretendía hacer. De lo contrario, ¿usted cree que el miércoles, después de la asamblea y al conocerse la nueva estructura de “premio por buena administración” y la salida de Henry Davis, conocido por no tolerar abusos de gobierno corporativo y con todo el que haya sido su decisión, usted cree que hubiera caído la acción dos por ciento? ¿O sería porque los inversionistas hasta entonces comenzaron a entender lo que había pasado?

O tras el call emergente que encabezó El-Mann el jueves (cuando iba cayendo casi ocho por ciento), ¿hubiera concluido con una baja de 4.5%) y, finalmente, si éste hubiera convencido, usted considera que ¿el viernes no habría repuntado en lugar de caer otro 3.2%, después de que les dijo que había sido “legal” y “entendía su molestia y se disculpaba, pero era un hecho consumado la nueva comisión, que además era necesaria para retener y atraer ‘talento’ en administración inmobiliaria a la Fibra”? El mercado manda, dicen por ahí.

La verdad, dicen que sus abogados hicieron todo dentro de lo legal, pues pasaron la comisión por el Comité Técnico en ausencia de Herminio Blanco (que estaba buscando la OMC), y nadie se explica cómo convencieron a Henry Davis, Ignacio Trigueros y Rubén Goldberg. Henry se fue con el argumento de que su estancia era temporal, pero el que lo convenció de estar por credibilidad fue Pedro Aspe y Augusto Arellano, y como ya no son asesores de El-Mann, no hay quien, y menos con esas cochinadas, convenza al más duro de los consejeros independientes en México.

Para el mercado fue una cochinada, una forma de incautar, de forma directa y apoyada en el oscurantismo de la Ley del Mercado de Valores, las ganancias de los inversionistas.

¿Como están las demás? Fibra Hotel con una sola comisión por administración es la más sencilla, Macquarie y Terra adoptaron una estructura más compleja, incluyendo la comisión de “desempeño” del precio del certificado, pues parte de la idea de que el precio sube cuando el administrador lo hace bien.

El mercado lo ha asimilado, pero no asimila que le tendrían que restar sueldo si baja el precio para que fuera premio-castigo. ¿Con la pérdida de pérdida acumulada de 10% del market cap de estos días también vendrá una reducción de 10% en la comisión?

Las afores son sus principales inversionistas, pues detentan alrededor de 40% de los certificados y el resto está en el mercado nacional e internacional. El de fuera detenta como 20 por ciento

Ahora, en esa asamblea, se aprobó también la adquisición del portafolio de México Retail Properties, que administra Gerónimo Gerard, por 21 mil 675 millones de pesos, de los cuales cinco mil 461 millones de pesos son de deuda. Lo curioso es que GRP no ha tenido asamblea para vender. ¿Cómo pudieron haber metido tal ruido a la adquisición?

Hasta donde sé, siempre se busca que sean asambleas simultáneas, para que, de la misma forma, se dé aviso a los inversionistas de los dos grupos y luego se pueda comunicar a la CFC de Eduardo Pérez Motta para su aprobación.

Lectura final: el mercado reaccionó (bueno, porque es quien está supervisando a la Fibra, no la CNBV), y se fue de Fibra Uno y las otras más institucionales como Fibra Hotel, que subió dos días, Terra y Macquarie, que subieron 1.44% y 1.53%, respectivamente.

En Fibra Inn siguen siendo resistentes porque, al menos en el caso que nos ocupa, se advierte que hay problemas con las reglas de gobierno corporativo y representación de minoritarios en Fibras, Cekades, CB’s.

De Fondos a Fondo

Y, por cierto, MRP de Gerónimo Gerard, invertirá en coinversión 77.4 millones de pesos para edificar un centro comercial en Mazatlán, Sinaloa. MRP es el Ckde que está desinvirtiendo 44 propiedades a favor de Fibra Uno y estima invertir 534.4 millones de pesos este año, parte de los cinco mil millones que levantó en marzo de 2012. Evidentemente, al vender Apolo habrá regalías.