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El fracaso de Urbi y del Infonavit
CIUDAD DE MÉXICO, 29 de mayo.- El esquema de negocio para contar con una casa propia, aunque no fuera posible comprobar ingresos ni contar con ahorros suficientes para el enganche, terminó en pérdidas para los intermediarios
Fueron miles de familias que confiaron en el modelo del Instituto y la Sociedad Hipotecaria Federal, las Rentas con Opción a Compra, las que quebraron su sueño de tener un hogar propio
Urbi, la constructora del primer desarrollo inmobiliario que se comercializó bajo el esquema de Renta con Opción a Compra (ROC), enfrenta una grave insolvencia. Su Casita, la sociedad financiera que integró el esquema para otorgar los créditos hipotecarios, quebró. Y Deutsche Bank, que adquirió las viviendas y las colocó en un fideicomiso para facilitar la renta en espera del financiamiento para su adquisición, se enfrenta con su antiguo socio en una batalla jurídica por una deuda de 60 millones de dólares.
Mientras tanto, a principios de 2012, el portal de internet de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) “desapareció” la información publicada desde 2007 para promover el lanzamiento de la ROC como uno de los productos más “avanzados” en el sector de la vivienda. Lo enterraron silenciosamente.
Su operación demostró sus defectos jurídicos comparables a los peligrosos financiamientos estructurados que en Estados Unidos provocaron la crisis de los créditos subprime. Las hipotecas tóxicas tienen como característica un alto nivel de riesgo, pero, además, mientras otros productos se ajustan en el tiempo, éste tipo de financiamientos aumentan su costo.
Para empezar se documentaron en Unidades de Inversión (UDIs), indexadas a la inflación. Además, contemplan condiciones unilaterales que permiten aumentar los costos de operación y hasta suspender la posibilidad de la compra para permanecer en la modalidad de renta.
No sólo eso, otro pecado acompañó a las ROC: se ofrecieron para la renta y posterior adquisición de viviendas edificadas en desarrollos habitacionales sin sustentabilidad, alejados de los centros de trabajo, sin servicios públicos adecuados, sin infraestructura comercial, urbana y, lo más importante, sin la validación financiera adecuada para establecer el grado de riesgo de un mercado de contratantes que provenían del segmento informal de la economía. De hecho, no era necesario comprobar ingresos. El experimento fracasó.
Un peligroso experimento
Dos años atrás el gobierno federal festejaba junto con la desarrolladora Urbi el inicio del Programa Piloto de las Rentas con Opción a Compra, un producto híbrido para el mercado mexicano con el apoyo de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Al cierre de 2012, la propia comisión en su documento de rendición de cuentas reconocía el fracaso y la necesidad de corregirlo.
En 2010, las ROC involucraron la participación de diversos niveles de intermediación financiera que incluyeron desde la entrega de subsidios de la Conavi, aportación de recursos del fondo tripartita del Infonavit y, por supuesto, la emisión de garantías a cargo de la SHF para asegurar la construcción de viviendas horizontales a precios subvencionados y que, además, permitían a mexicanos sin ingresos comprobables adquirir una casa evitando los tradicionales enganches.
Un depósito inicial y el pago de las rentas hicieron posible a miles de familias habitar sus casas. La firma del contrato estipulaban las condiciones necesarias para transitar de un esquema de arrendamiento a uno de crédito hipotecario a 20 años. Así, sin mayores complicaciones, se haría posible la compra de las viviendas valuadas en 500 mil pesos, el máximo rango de financiamiento para el segmento popular para el cual, sin embargo, no se consideraron tasas preferenciales sino Unidades de Inversión (UDIS) y un plazo de 25 años para liquidar el financiamiento.
En San Pedro Atzompan, municipio de Tecamac, Estado de México, Urbi, Deutsche Bank e Hipotecaria Su Casita iniciaron una costosa aventura: la construcción de 8,407 viviendas en un predio que se ubicaba a 90 minutos de la Ciudad de México, donde no se construyeron centros comerciales y que en menos de tres años fracasó, en casi todos los casos.
Además, a pesar de que el pago de la renta fluctuaba entre cinco mil y seis mil pesos, los incumplimientos y reclamos ante la falta de servicios urbanos, alentó la organización de un movimiento de deudores, asociado con la organización El Barzón. En medio de este escenario, la plusvalía del fraccionamiento se fue a pique.
¿Quién responde?
Tres años después, ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) y la Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), inquilinos de las viviendas que buscaban adquirirlas bajo el esquema de ROC, no sólo denunciaron el incumplimiento en cada una de las condiciones observadas para convertir el contrato de arrendamiento en un contrato de financiamiento hipotecario, sino la operación de una compleja red entre intermediarios dirigida a ocultar a los responsables.
De acuerdo con los argumentos en las denuncias ante Profeco y Condusef, fue la quiebra de Hipotecaria Su Casita en enero de éste año el factor que develó los problemas legales de las ROC.
A través del fideicomiso F/580, el banco extranjero Deutsche Bank adquirió en 2006 los predios y las casas del fraccionamiento Valle San Pedro, sección Urbi, Villa del Campo, Fase 1.
Fue la firma CYD Desarrollos Urbanos de Urbi la que asumió el compromiso de urbanización.
El compromiso, según consta en documentos públicos de la Secretaría de Desarrollo Urbano del gobierno del Estado de México, incluía el desarrollo de obras de infraestructura, de urbanización, equipamiento, pago de derechos, fianzas y, por supuesto, las áreas de donación estatal y municipal.
Urbi, sin embargo, no sólo mantenía a Deutsche Bank como el ancla en la adquisición de las viviendas que se rentarían y se buscaría vender, también firmó contratos de derivados con el banco de origen alemán. Fue, precisamente, éste banco el que demandó a Urbi por más de 60 millones de dólares.
En España, a pesar de su proliferación, las ROC aún se consideran un negocio jurídico atípico en donde una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa. Para el mercado mexicano se aplica el mismo criterio, pues el convenio de opción de compra está sujeto a una condición suspensiva.
Sin embargo, en México, según los documentos del caso y la investigación entre demandantes, el esquema de ROC impulsado por el gobierno federal, denominado Alternativa Urbi, violó disposiciones de ley para las operaciones financieras, porque los contratantes nunca recibieron información detallada sobre el historial de los pagos realizados a Hipotecaria Su Casita y no a Urbi.
Tampoco se informó sobre los seguros contratados y que se descontaban de los pagos. Por ello, ante la quiebra de Su Casita se generó un descontrol entre aquellos inquilinos que sí pagaban puntualmente sus rentas y esperaban el prometido contrato de compra-venta. Nunca llegó.
Sería a partir del pago 17 la condición que permitiría iniciar el contrato hipotecario. Sin embargo, en miles de casos no sucedió. Es más, en Hipotecaria Su Casita se desconocía la personalidad jurídica de los arrendatarios al momento de solicitar el reconocimiento del contrato hipotecario. Si bien aplicaban incrementos en las mensualidades, nunca extendieron el crédito hipotecario.
Ahora, ante la quiebra de Su Casita, Tertius es la encargada de recibir los pagos por la renta de estas casas que difícilmente se transformarán en viviendas hipotecadas. Tertius se ostenta como intermediario especializado en la administración de créditos hipotecarios. Sin embargo, esta firma ya comienza a tener problemas para reconocer los convenios firmados con Urbi, Deutsche Bank y Su Casita; además, recibe solicitudes para cambiar a pesos los contratos firmados en UDIS y con condiciones suspensorias unilaterales.
En Urbi no se da información precisa sobre el caso, pero en su reporte al tercer trimestre de 2012 registra una partida para activos incobrables por más de 12 mil millones de pesos.
Un tema fue clave: incentivos perversos
En Tecámac, el modelo de las Rentas con Opción a Compra (ROC) omitió considerar que el monto de las mensualidades resultaba muy alto para un universo de arrendatarios que dependía de ingresos irregulares, y que necesitaba comercios competitivos y transporte accesible.
Un círculo vicioso coronó los problemas de los ingresos de los clientes de Urbi: sin acceso a centros comerciales, entre los habitantes se inició la operación de pequeños negocios informales que desvirtuaron el modelo de desarrollo habitacional previsto para el complejo de viviendas.
La desarrolladora Urbi, denuncian habitantes en esta zona, incumplió en proporcionar servicios urbanos y en la edificación de zonas comerciales, lo que detonó y acrecentó el problema de economía informal en la comunidad.
Basura en las calles, porque el servicio de recolección nunca llegó, cocheras convertidas en pequeñas e improvisadas tiendas, en fondas y hasta en talleres mecánicos, es el nuevo rostro del ambicioso desarrollo habitacional que se vendía con un espíritu aspiracional.
Este tipo de comercios informales conllevaron a que se creara una economía que no dejó buenos resultados financieros al desarrollo, uno de los factores que hizo que muchos de los clientes decidieran mejor irse a buscar un mejor lugar donde vivir.
La desilusión se siente en aquella zona, entre aquellos miles que confiaron en la venta gubernamental de un novedoso esquema financiero que les devolvería la ilusión de hacerse de una casa propia. Por ahora ese sueño se acabó.
Lo que se espera es ver si hay algún tipo de rescate de esa zona, años después de un deterioro que hoy es muy visible.
“Las vivienderas se recuperarán”
Las vivienderas superarán la mala racha. Reestructurarán sus pasivos, “aunque en el futuro podrían operar bajo esquemas distintos a los actuales”, afirmó Luis Téllez, presidente de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
“Estas empresas van a reestructurar adecuadamente, por lo menos tengo esa expectativa, y van a poder seguir operando bajo esquemas distintos a los que se tienen”, dijo Téllez en referencia a los problemas financieros por los que atraviesan Urbi, Homex, Sare y Geo.
Según el ejecutivo, las desarrolladoras que hoy ya incumplen con el pago de algunos pasivos, que incluso ya enfrentan demandas por parte de sus acreedores, “van a seguir en el mercado. Si me dijeran que no existe el mercado, me preocuparía, pero tiene uno enorme frente de ellas”.
Actualmente las desarrolladores están en medio de un proceso de reestructuración, “y tienen tanto acreedores bancarios como no bancarios, pues algunas han colocado deuda en la Bolsa”, explicó Téllez.
Sin embargo, dijo, esta semana es crucial para dichas compañías, pues se darán a conocer los detalles del Plan Nacional de Vivienda para este sexenio.
No son las únicas
De acuerdo con Téllez, las vivienderas emproblemadas no son las únicas del mercado, por lo que existen otras compañías para abastecer la creciente demanda.
“En general, según el censo económico, hay alrededor de mil empresas que se dedican a la promoción de la vivienda y es un sector fundamental para la economía”, dijo.
Destacó que en un país como México, con la demografía que tiene, el crecimiento del ingreso per cápita y la expansión de la clase media, la vivienda se vuelve una industria “importantísima”, porque hay demanda y por el otro lado hay que tener la oferta.
A la Bolsa recientemente han entrado desde Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces hasta compañías que buscan desarrollar más centros productivos que generarán empleos, por tanto, alrededor de ellos habrá mayor demanda de vivienda, por lo cual se mantiene el potencial de negocio para las desarrolladoras.
¿Cómo fue que se gestó el fraude?
Marcos González estudió finanzas. Trabajó en una casa de bolsa durante diez años y el esquema de Renta con Opción a Compra que presentó el gobierno federal con la participación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en 2007 le pareció una buena oportunidad para adquirir una casa en un momento en el que no contaba con un empleo fijo y no podía comprobar ingresos.
Revisó el contrato de arrendamiento que firmaría con la Constructora Metropolitana Urbi, que incluía un “Convenio con opción a compra, sujeto a condición suspensiva”.
Así, con mensualidades de entre cuatro mil 500 y cinco mil pesos, inició el pago para que después de seis meses iniciara el trámite de su crédito hipotecario con Su Casita.
Pero, al buscar la transición del contrato que le permitiría adquirir una casa en Tecámac, en el Estado de México, supo que algo estaba mal. Urbi no reconocía el plazo de seis meses y pedía que se continuara con el pago del arrendamiento. Las mensualidades, documentadas en Unidades de Inversión (UDIS), aumentaron y en la actualidad González ha cumplido con más de 42 pagos sin tener éxito en su intento de obtener un financiamiento para adquirir el inmueble.
Mientras tanto, el fraccionamiento Villa del Real comenzó a perder valor, porque faltaban servicios urbanos que iban desde la recolección de basura hasta el desarrollo de centros comerciales y transporte.
Su Casita le negó el crédito y durante un trámite de varios años, a este financiero de 45 años que hoy trabaja por su cuenta, le tomó por sorpresa la quiebra de Su Casita. Supo entonces que su hogar formaba parte del patrimonio administrado por Deutsche Bank, pero que la apoderada legal, Gabriela Hernández, registrada ante notario público para responder por los bienes depositados en un fidecomiso, trabajaba en Urbi y no en el banco.
Reportó esas irregularidades a las autoridades, pero no ha tenido grandes avances.
“Denuncié ante la Profeco el fraude y ante la Condusef diversas violaciones a las leyes financieras. Hasta ahora mi máximo logro ha sido una multa para Urbi”, dice González, quien asegura que para proteger su patrimonio sigue pagando la renta de la vivienda que buscaba adquirir con un esquema “novedoso” promovido por las propias autoridades.
De acuerdo con la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi), el esquema de Renta con Opción a Compra permite iniciar el proceso para la adquisición de un inmueble pagando puntualmente seis meses.
Las demandas contra Urbi, presentadas ante la Profeco, acusan que Constructora Metropolitana Urbi S.A. de C.V. actuó de manera fraudulenta, pues “los depósitos que se han realizado en Hipotecaria Su Casita sofom se depositan a su nombre, y ya que no se ha firmado el crédito con Su Casita, Urbi lo considera en todo momento como un beneficio económico de renta. El Contrato de Arrendamiento especifica, además, que si no se tiene el crédito firmado, las mensualidades son una renta”.
“Éste es el fraude”, señala González, quien asegura que cientos de familias enfrentan la misma situación.
“Muchos de ellos simplemente se han conformado con perder sus ahorros”, dice.
A pesar de los problemas que exhibe este esquema, a finales del año pasado funcionarios de la Conavi e Infonavit aseguraron que se reviviría este producto, que aún en países de Europa y en Estados Unidos enfrenta problemas asociados a su indefinición jurídica.
Sigue siendo, de acuerdo con abogados, un producto hipotecario que debe revisarse cuidadosamente, pero que podría apoyar a segmentos de la población comprometidos con la adquisición de un bien inmueble.
Debido a que no existe regulación expresa en las leyes del sector, la ROC se acota a través de un contrato entre las partes.
Durante los 28 años de operación de Urbi, la constructora colocó en el mercado más de 340 mil viviendas. Su proyecto con el producto “Alternativa Urbi”, incluía proyectos en siete estados: Baja California, Aguascalientes, Sonora, Sinaloa, Chihuahua, Estado de México y Durango. El número de casas habitación sería de al menos un millón 200 mil.
