El boom de las FIBRAS y el sector inmobiliario

Ciudad de México.-En los últimos meses, el sector inmobiliario ha vivido dos historias diametralmente distintas. Por un lado el sector vivienda ha experimentado una de las mayores crisis de los últimos años y por el otro, grandes compañías han entrado en una vorágine de obtención de recursos dentro del mercado de capitales: Las FIBRAS.

El sector inmobiliario siempre ha sido un sector dinámico y al que muchos inversionistas desean entrar. Sin embargo, para entrar, se requieren enormes sumas de capitales. Las FIBRAS (Fideicomisos Inmobiliarios de Bienes Raíces) se han presentado como una posible solución para el problema. Las FIBRAS no son un instrumento nuevo, basan su estructura en los REITS  estadounidenses (fideicomisos de inversión en bienes raíces por sus siglas en inglés) que están presentes en aquel mercado desde 1960. En términos prácticos las FIBRAS, al igual que los REITS, son instrumentos de inversión en activos inmobiliarios que permiten obtener ganancias de capital (plusvalía de activos y una ganancia bursátil) así como una renta variable en forma de dividendos trimestrales que, como base de su regulación, deben de ser como mínimo del 95% de su utilidad fiscal. El instrumento entonces, permite a inversionistas obtener las ganancias derivadas de diseñar, desarrollar, rentar y administrar un inmueble.  

Dentro de un proyecto inmobiliario la disponibilidad de grandes cantidades de capital es esencial para el buen desarrollo del proyecto. Como siempre existe la posibilidad de fondear el proyecto vía deuda o capital, la posibilidad de levantar recursos vía deuda es la más común debido a su facilidad, pero se tendrá que remar contra las altas tasas de interés que dominan el mercado. Es por eso que instrumentos como las FIBRAS permiten abaratar el financiamiento debido a que se capta del público inversionista todo el capital necesario.

En 2011, se creó en México la primera FIBRA llamada FIBRA Uno. Desde entonces FIBRAS especializadas en el sector hotelero, el sector industrial o el comercial han surgido para llenar los huecos del mercado. A la fecha, suman ya 7 FIBRAS en el mercado: FIBRA Uno y McQuiare Mexican REIT, ambas FIBRAS mixtas dedicadas a varias industrias;  FIBRA Hotel y FIBRA Inn;  dedicadas al sector hotelero; Terrafina, especializada en el sector industrial;  FIBRA Shop y FIBRA Danhos, del sector comercial plus. Para finales de año habrá 9 FIBRAS presentes en el mercado, la Bolsa Mexicana de Valores ya recibió información de prospectos preliminares de FIBRA Sendero, de Grupo Acosta Verde, y FIBRA Prologis, dedicadas al sector comercial e industrial respectivamente. Todas con resultados bursátiles mixtos.

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Para el sector, la inclusión de las FIBRAS en el mercado financiero representa una gran oportunidad de crecimiento debido a las múltiples ventajas que presentan. Dentro de un reporte del nanco inglés Barclays (Vease: Barclays Equity Research, (2012), U.S. REITS 101) se menciona que las ventajas de una FIBRA, entre las ya comentadas, es que incrementa la liquidez de los inversionistas, pues las FIBRAS vienen acompañadas por un mercado de valores el cual se puede abandonar en instantes. Como segunda ventaja está la relativamente pequeña inversión necesaria para entrar a una FIBRA, puesto que se elige cuantas acciones comprar del Fideicomiso. Y como tercera ventaja, se señala que el inversionista no se tiene que preocupar por la administración del activo, pues de eso se encarga un equipo profesional y especializado. Las anteriores ventajas son meramente desde un punto de vista del inversionista, pero indirectamente también se pudieran mostrar como ventajas para el sector inmobiliario y la economía en general. Me refiero a las economías de escala generadas y a la mayor oportunidad del sector inmobiliario para poder crecer.

Se han hecho estudios referentes a las ventajas administrativas que presentan las FIBRAS. Como toda empresa grande, se busca crear economías de escala para generar ahorros y mayores utilidades para los tenedores. Es de esperarse que a mayor cantidad de activos en el portafolio se generen mayores economías de escala derivadas de la especialización. Existen estudios que sustentan esta afirmación (véase: Ambrose, Highfield & Linneman (2003), Real Estate and Economies of Scale: The case of REITs), sin embargo, se han presentado otros que por el contrario la rechazan, (véase: Miller, Terrance & Thomas (2005), Economies of Scale and Cost Efficiencies: A panel-data stochastic-Frontier Analysis of Real Estate Investment Trust). Los anteriores estudios se basan meramente en la experiencia estadounidense, habrá que esperar para poder encontrarnos un estudio del caso Mexicano.

Referente al crecimiento del sector inmobiliario es lógico que el nacimiento de vehículos como las FIBRAS detonen la inversión en bienes raíces. Si bien, este sector sigue estando muy relacionado con el ciclo económico, la disponibilidad de crédito es crucial para los proyectos, por lo que las FIBRAS se presentan como un vehículo capaz de acelerar su crecimiento. Lo anterior ocurriría siempre y cuando el dinero que recaudan las FIBRAS en sus ventas iniciales al  público inversionista  sea usado para el desarrollo de nuevos inmuebles, no solamente para comprarlos (véase: Gumbs, (2001), The viabilty of the REITs Structure as a vehicle for Real Estate Development, MIT ).  El caso mexicano se ha visto más enfocado a la compra de inmuebles ya establecidos, lo que puede deberse al nivel de vida de los instrumentos, pues se tiende a concretar lo ya hecho para después salir a buscar nuevos mercados.

Es importante aclarar que este espacio de desarrollar en vez de comprar, en teoría debería de ser llenado por instrumentos llamados CKD’s (Certificado de capital de desarrollo). Los CKD’s, son instrumentos de inversión que presentan mayor riesgo, pues son específicos para el desarrollo de un nuevo proyecto. Se diferencian con las FIBRAS entre otras cosas en que son de carácter temporal pero comparten la esencia de permitir obtener las ganancias de la operación de un desarrollo inmobiliario así como su plusvalía. Son también usados para infraestructura y recaudar capital para una empresa por un periodo determinado. A pesar de que los CKD’s tienen un mayor tiempo  de existencia (Iniciaron en 2008), en cuestión de popularidad, las FIBRAS llevan ventaja.

Si todo marcha bien, las FIBRAS seguirán creciendo en el mercado mexicano, mostrándose cómo un vehículo de inversión novedoso, que dejará buenos rendimientos y sustanciosas ganancias de capital. Por ahora son 7 FIBRAS, para fin de año serán 2 más y seguirán creciendo. Como todo nuevo vehículo deberá de ser acompañado por una intensa campaña de educación para el inversionista y no sólo eso, sino que el sector completo deberá de reinventarse para cumplir con las nuevas obligaciones que se están contrayendo. 

*DR