Parques industriales: ¿otro boom desinflado?

La semana pasada, y después de posponerlo por nueve meses,  Prologis lanzó su Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra), la octava en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que dirige Luis Téllez.

Prologis, que globalmente encabeza Hamid R. Moghadam, opera en 22 países y se especializa en el desarrollo y administración de inmuebles industriales, nicho donde se concentran en los segmentos de logística y manufactura, de los que administra 55 millones de metros cuadrados, y su valor de capitalización alcanza los 22 mil millones de dólares.

En México lo preside Luis Gutiérrez; tiene 16 años de operaciones y administra 177 propiedades para 210 clientes, a los que les renta 2.8 millones de metros cuadrados; 87% de esta superficie la tiene arrendada en dólares.

Lo que llama la atención es que justamente en este segmento inmobiliario los precios de las rentas, tras la crisis de 2008-2009, cayeron entre 25 y 30%, y a la fecha no logran recuperarse. En el caso concreto de Prologis, sus rentas están aún por debajo del precio de mercado en 20%. Hablamos de que actualmente el precio promedio de renta es de 4.94 dólares por pie cuadrado al año, dada la saturación de este mercado de transbordo de carga procedente de puertos y fronteras.

El área de Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y parte de Hidalgo, en un radio de 200 kilómetros, está sobreofertado: en Guanajuato, Puerto Interior, que lleva Luis Manuel Quiroz Echegaray; en Querétaro, tres opciones: Ferroservicios de Grupo Gramosa, que encabeza Ana Luisa Montes; Lition Logistics, de Manuel Madrazo y Humberto Siller, y Terminal Intermodal de Querétaro, que dirige José Luis Muñoz.

En San Luis Potosí se ubican Interpuerto del Ferrocarril Kansas City Southern, de José Zozaya, y Borderless Intermodal, de Fernando Ramos Casas, en el mismo mercado de 200 kilómetros promedio, donde además se encuentra la Terminal Intermodal Logística de Hidalgo (TILH), del consorcio Hutchison Port Holdings, que comanda Jorge Magno Lecona y Trans-Pac, de Noé Paredes.

Está en ciernes también un proyecto de un fidecomiso privado para una plataforma logística en Querétaro, si bien enfocada a la carga aérea, hasta ahora y con un movimiento muy escaso de apenas mil 200 toneladas, además del Proyecto Plata, que se ubicará a unos kilómetros del Arco Norte y que desarrolla Artha Capital y el grupo de Germán Ahumada en Hidalgo.

Volviendo a Prologis, desde luego que espera que se recuperen los niveles de renta en la industria logística y la Fibra calcula que las rentas alcanzarán sus niveles reales en México a través de la reconfiguración que se está dando en la cadena de distribución en las manufacturas, en particular de la industria automotriz, por la salida de inversiones de China hacia nuestro continente, de los que la expectativa es que a México lleguen más empresas y se expandan las que ya operan.

Incluso ya ha incursionado en lo que se conoce como la manufactura inteligente, que es la que desarrolla tecnología como software, y en donde los call centers buscan grandes espacios para operar.

El paso de CKD a Fibra Prologis lo da con la mira puesta en el crecimiento de la demanda de centros de distribución y de la llegada de más fabricas que incrementarán el apetito de la industria por superficie, razón por la cual la bolsa de tierra para los próximos cinco años de esta nueva Fibra es de 880 millones de dólares, de los cuales 220 millones de dólares serán para los siguientes 12 meses.

Así que le aseguro que pronto podremos ver inversiones de Prologis; anote la zona del Bajío y el norte, en especial Reynosa y Tijuana.

De Fondos a Fondo

Increíble, por decir lo menos, el revire que dio Alfonso Sarabia, director del AICM, a la decisión de concluir el contrato de la polémica empresa Eulen, encargada de la seguridad del aeropuerto.

La razón fue la falta de tiempo para revisar a la empresa que la sustituiría, aunque los enterados señalan que la verdadera razón fue la incapacidad de las empresas SSIA, Impacto Toral, Saeta, Provisep y la propia GSI para acreditar capacidad de operación, como tampoco existe el número suficiente de elementos para la custodia del recinto.

Los funcionarios de la SCT, de Gerardo Ruiz Esparza, y de Gobernación, de Miguel Osorio Chong, no habrían encontrado en las páginas web de estas empresas, salvo por el caso de SSIA, de ser cierta la información, ninguna credencial que garantice el cumplimiento de la normatividad de las autoridades aeroportuarias nacionales e internacionales, así que Eulen permanecerá hasta noviembre de este año.

En medio del debate sobre las leyes secundarias de la Reforma Energética en el Senado de la República, vale la pena apuntar que las casi 50 mil empresas que rodean a Petróleos Mexicanos, que dirige Emilio Lozoya, desde los grandes contratistas hasta prestadores de servicios y proveedores, ganaron una primera batalla con la inserción de un mínimo de contenido nacional en el primero de los dictámenes a discusión.

Empero, la Asociación Mexicana de la Industria del Petróleo (AMIPE), que preside Erik Legorreta, ahora está pugnando por que se incorpore el concepto de “coinversión nacional”, que si bien es complementario, no es sinónimo del contenido nacional.

¿A qué me refiero? Los grandes jugadores globales de la industria energética participarán en México con dos factores clave en los que tienen ventaja sobre las empresas mexicanas: capital y esquemas de financiamiento probados por estructura y costo, algo que no ofrece ni Nafin, que lleva Jacques Rogozinski.

Ante esa realidad, la AMIPE propone una adición al artículo V de la Ley de Inversión Extranjera, para poner un tope de 70% en la participación de consorcios internacionales en lo que respecta a petróleo y demás hidrocarburos, perforación de pozos, servicios y suministros y, de hecho, el concepto podría extenderse a los procesos de refinación e industrialización petroquímica. Ahí tiene usted los casos de Braskem-Idesa, o el de Alfa asociado con Pioneer Natural Resource en la filial de perforación de gas shale en Eagle Ford.

Los asociados de la AMIPE, y en general los proveedores y contratistas de la industria, buscan evitar que las empresas mexicanas queden sumidas en un esquema de subcontratación que en el pasado ha quebrado a varias empresas medianas. Paralelamente, el candado promovería el desarrollo tecnológico nacional y un efecto económico más palpable en la cadena de valor. Brasil y Noruega implementaron políticas similares con éxito. Valdría la pena analizarla en este momento de definiciones.