La banca de desarrollo a través de la SHF apoya la transición a un nuevo modelo urbano y de vivienda

Hoy, 50% de la población del mundo vive en áreas urbanas, y cada mes más millones de personas emigran a las grandes ciudades, porque la densidad urbana provee un camino para salir de la pobreza, ya que ésta genera un incremento considerable en la productividad. Se estima que a medida que la población urbana aumenta en diez por ciento, la producción per cápita lo hace 30 por ciento.

Sin embargo, a algunas ciudades les es imposible retener inversión o talento por no existir una planeación efectiva. En esos casos, la ciudad no resulta ser “competitiva” ya que no logró elevar la densidad para retener el talento y la inversión. Ese es el caso de México de los últimos 20 años. El territorio de las zonas metropolitanas se expandió considerablemente. De ahí que de 1990 a 2010 la superficie ocupada pasó, en conjunto, de 142 mil 377 a 171 mil 816 metros cuadrados (m2), para un crecimiento de más de 20%, en contraste con la densidad media urbana en el mismo periodo que pasó de 124 a 111 hab/ha2.

Por tanto, se podría decir que México en los últimos años vivió una desaglomeración porque perdió densidad. De ahí que se pueden apreciar ahora insuficiencias de servicios públicos; falta de conectividad; y viviendas deshabitadas.

En la última década las grandes ciudades crecieron desordenadamente, causando problemas para los gobiernos municipales y para la población; aumentando  los costos de urbanización, como transporte público, vías de acceso, avenidas y demás servicios.

Asimismo, los gastos de los habitantes de las zonas alejadas incrementaron considerablemente, lo que bajó la productividad por el aumento en el tiempo de traslado.

La nueva política nacional de vivienda

Por lo anterior, la nueva Política Nacional de Vivienda anunciada en la presente administración ha traído un cambio sustancial que se plantea en el nuevo modelo de desarrollo urbano, sustentable e inteligente.

Se creó la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu), como encargada de alinear las diversas acciones de los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis), dentro de los cuales está la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). De ahí que el gobierno federal ha recuperado el control de la planeación del territorio, y está impulsando diversas acciones para promover ciudades integrales y competitivas. De manera que, a partir de esta nueva política, se ha propuesto lograr que las ciudades del país sean más compactas, ordenadas y conectadas, respetando la sustentabilidad de las mismas.

Así, se pretende: 1) controlar la expansión de las manchas urbanas;  2) mejorar la calidad de la vivienda rural y urbana, como su entorno social, para abatir el déficit de viviendas; 3) diversificar la oferta habitacional de calidad; 4) generar esquemas de créditos y subsidios; 5) fortalecer la coordinación de los tres niveles de gobierno; y 6) generar información para una óptima toma de decisiones.

Por lo tanto, se definieron perímetros de contención para delimitar la mancha urbana en tres categorías: U1) zonas urbanas consolidadas con equipo y servicios; U2) zonas en consolidación con servicios e infraestructura a 75%; y U3) zonas contiguas aún no desarrolladas.

Este instrumento sienta las bases para frenar la expansión, e incentiva la densificación de las ciudades, con el fin de dar mayor nivel de vida a los habitantes.

SHF, como banco de desarrollo del sector, impulsa los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, a través del otorgamiento de garantías para la construcción, la adquisición y la mejora de vivienda. De esa forma actúa de manera alineada con la nueva política de vivienda, realizando adecuaciones a sus productos para atender las nuevas necesidades del mercado.

Destacan en ésta los cambios en los parámetros de evaluación para el financiamiento a la construcción de los Desarrollos Certificados; el nuevo crédito para la vivienda en renta y el programa EcoCasa. SHF ha integrado a su análisis, sobre desarrollos a financiar, elementos de ubicación y conectividad.  La idea es financiar, con su Crédito Sindicado, únicamente desarrollos ubicados en los perímetros de contención urbana señalados. De manera que el financiamiento a la construcción acompaña la estrategia nacional de redensificación y urbanización.

El programa de Desarrollos Certificados (DCs) busca detonar el desarrollo de vivienda ordenada y sustentable. Son áreas de desarrollo integralmente planeadas, que contribuyen al ordenamiento territorial y promueven un desarrollo compacto, ordenado y sustentable.

Estamos dando mayor relevancia a lo que estos desarrollos contemplen: la integración ordenada de suelos mixtos, la provisión suficiente de infraestructura y equipamiento y a que exista conectividad eficiente hacia los núcleos laborales y medios de transporte sustentable.

Se da también particular énfasis a viviendas en arrendamiento, para personas de bajos ingresos o con alta movilidad laboral. Con este producto se podrán financiar proyectos que estén muy bien ubicados y en zonas altamente densificadas. Y considerando que el impacto ambiental que se genera en las viviendas es alto y se estima que el sector es responsable de 32% de la emisión de Gases de Efecto Invernadero (GEI), SHF ha desarrollado su Programa EcoCasa, diseñado conjuntamente con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), y el Banco de Desarrollo Alemán (KFW), para casas que reduzcan hasta 20% los GEI.

La transición hacia un nuevo modelo de vivienda en México ya está en marcha. La idea del gobierno federal es que seamos capaces de hacer ciudades con densidad y competitivas, en las que los mexicanos tengan acceso a una vivienda digna con servicios y bien comunicadas.

Por ello, sostenemos que una política encaminada a “hacer ciudad” es una política viable, deseable y sustentable.

@acanovelez