Los costos del mercado inmobiliario fallido en EU

 

De hecho, los terrenos realmente no son escasos. Toda la población de Estados Unidos cabría en Texas con más de 4,000 metros cuadrados para que disfrute cada familia. Lo que dispara los precios es una colisión entre la demanda desenfrenada y la oferta limitada en las grandes metrópolis como Londres, Mumbai y Nueva York.

 

 

En los últimos 10 años, los precios reales en Hong Kong han aumentado en 150 por ciento. La propiedad residencial en Mayfair, en el centro de Londres, puede ascender a 82,000 dólares por metro cuadrado. Una milla cuadrada (2.6 kilómetros cuadrados) de propiedad residencial en Manhattan costaría 16,500 millones de dólares.

 

Incluso en estas grandes ciudades, la escasez es artificial. Los límites regulatorios sobre la altura y densidad de los edificios restringen la oferta e inflan los precios. Un análisis reciente realizado por académicos de la Escuela de Economía de Londres estima que las regulaciones de uso de suelo en el West End de Londres inflan los precios del espacio de oficinas en alrededor de 800 por ciento. 

 

En Milán y París, las reglas elevan los precios en alrededor de 300 por ciento. La mayor parte del enorme valor capturado por lo terratenientes existe porque es casi imposible construir nuevas oficinas para que hagan bajar esas utilidades.

 

 

Los costos de este mercado inmobiliario fallido son enormes, principalmente debido a sus efectos sobre los individuos. Los altos precios de la vivienda empujan a los trabajadores hacia lugares más baratos y menos productivos. 

 

Según un estudio, el empleo en el Área de la Bahía en torno a San Francisco sería cinco veces más grande de lo que es salvo por los límites estrictos a la construcción.

 

Si se suman estos costos en ingresos perdidos y potencial humano no realizado, las cifras llegan a causar aturdimiento. Levantar todas las barreras al crecimiento urbano en Estados Unidos pudiera elevar el PIB del país en entre 6.5 y 13.5 por ciento, o en hasta 2 billones de dólares. Es difícil pensar en muchas otras políticas que redituaran algo similar.

 

Dos antiguas tendencias han llevado a este mercado fracturado. Una es el renacimiento de la ciudad como el engrane central en la maquinaria económica mundial. En el siglo XX, los declinantes costos en el transporte debilitaron la fuerza gravitacional de la ciudad, pero en el siglo XXI la revolución digital la ha restablecido.

 

Las industrias intensivas en conocimiento como la tecnología y las finanzas prosperan en el agrupamiento de los empleados que comparten ideas y experiencias. Las economías y las poblaciones de las metrópolis como Londres, Nueva York y San Francisco se han recuperado como resultado.

 

 

En el curso del último siglo, las reglas de uso de suelo se han acumulado tan abundantemente que obtener un permiso de planeación es más difícil que encontrar un taxi en una tarde de lluvia. Londres tiene reglas estrictas que evitan que nuevas estructuras bloqueen ciertas vistas de la Catedral de San Pablo.

 

 

Los planes de Google para construir viviendas en su campus de Mountain View en Silicon Valley están siendo resistidos con base en que los residentes podrían tener mascotas, las cuales pudieran perjudicar a la población local de búhos. Los residentes que se oponen a las construcciones en los distritos de baja densidad se pueden valer de las reglas de planeación acerca de todo, desde los niveles de iluminación hasta los espacios de estacionamiento, para bloquear dichas construcciones.

 

Esto también es bueno, dicen muchos. Las avenidas y vías férreas que cruzan las grandes ciudades ya crujen bajo la presión de las poblaciones crecientes. Debilitar los precios inmobiliarios perjudica a una de las pocas vías para la acumulación de riqueza aún disponibles para las clases medias. Un enfoque cauteloso ante el desarrollo es la forma más segura de preservas espacios públicos y el patrimonio de una ciudad: Si se diera libertad a los economistas, rápidamente arrasarían con el Central Park.

 

 

 

Los códigos de zonificación fueron concebidos como una forma de equilibrar el bien social de una ciudad creciente y productiva y los costos privados que ese crecimiento impone en ocasiones. Sin embargo, las reglas de uso de suelo han evolucionado en algo más pernicioso: un mecanismo a través del cual los dueños de terrenos reciben beneficios no justificados y los medios para evitar que otros ejerzan el control sobre su propiedad.

 

Incluso medidas pequeñas para restaurar un equilibrio más sano entre el bien privado y público producirían buenos resultados. Los formuladores de políticas deberían enfocarse en dos cosas.

 

Primero, deberían asegurarse de que las decisiones de planificación urbana se tomen de arriba hacia abajo. Cuando las decisiones se toman a nivel local, las reglas de uso de suelo tienden a ser más estrictas. Los distritos individuales reciben menos de beneficios que la población metropolitana más grande, incluidos empleos e impuestos, y más de sus costos, como vistas bloqueadas y calles congestionadas.

 

Trasladar las decisiones de oferta inmobiliaria al nivel municipal debería significar que se dé su debido peso a los beneficios del crecimiento. Cualquier restricción sobre la construcción ganada por un distrito debería ser compensada por aumentos en otras partes, de manera que la ciudad en general cumpla con su presupuesto de desarrollo.

 

Segundo, los gobiernos deberían imponer impuestos más altos sobre el valor de los terrenos. En la mayoría de los países ricos, los impuestos al valor de los terrenos representan una parte pequeña de los ingresos fiscales totales. Los impuestos sobre los terrenos son eficientes. Son difíciles de evadir:

 

No se puede esconder un terreno en una caja fuerte bancaria en Luxemburgo. Aunque un impuesto alto sobre la propiedad puede desalentar la inversión, un impuesto alto sobre los terrenos crea un incentivo para desarrollar los sitios no utilizados.

 

Los impuestos al valor de los terrenos también pueden ayudar a los recién llegados. La nueva infraestructura eleva el valor de los terrenos cercanos, aumentando automáticamente los ingresos fiscales, lo cual ayuda a pagar esas mejoras.

 

Ni una mejor zonificación ni los impuestos a los terrenos son fáciles de imponer. Hay obstáculos logísticos, como evaluar el valor de los terrenos excluyendo a la propiedad. El aspecto político es más difícil aún.

 

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