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3 Jul, 2017

Política restrictiva del Banco de México restó atractivo al sector de Fibras en el país

El ciclo alcista de tasas de interés, cuyo inicio fue en 2015 por el Banco de México (Banxico) como una medida para anclar las expectativas de inflación, impactó el rendimiento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).

El desempeño de los Fibras comenzó a verse limitado con respecto a otras opciones de inversión.

El comportamiento de estos instrumentos en el mercado de renta variable mexicano se vio impactado debido a la naturaleza híbrida de los mismos, ya que cuentan con la característica de generar ganancias de capital (utilidad por precio), así como por la distribución que realizan de manera trimestral.

La evolución del ciclo impactó de manera significativa el precio de estos instrumentos, al registrar una caída promedio de 6.6%, en tanto que el índice de Fibras mostró una baja de 1.1 por ciento.

De acuerdo con el banco central, la mayoría de los analistas considera que antes de que concluya  el año se llevará a cabo un incremento adicional en la tasa de interés, con lo que ésta se colocaría en 7.25%, en tanto que hacia 2018 no se contemplan más alzas, el punto final en los incrementos, consideramos, traería consigo la recuperación de estos instrumentos de inversión.

Estos instrumentos incursionaron en el mercado accionario mexicano en 2011, a través del debut de Fibra Uno, fideicomiso considerado el más grande en cuanto al número de inmuebles en su portafolio de inversión se refiere (520).

El mayor número de incorporaciones se registró en 2012 y 2013, años en los que se integraron jugadores como Terrafina y Fibra Macquarie, las cuales, en conjunto, tienen un peso de más del 70% del índice de Fibras.

Los Fibras ofrecen la oportunidad de participar en distintos sectores (industrial, comercial, hotelero, entre otros) y tienen como principal objetivo la adquisición y/o construcción de inmuebles que estén destinados al arrendamiento, con lo que los inversionistas o tenedores de los títulos de estos vehículos de inversión perciben los ingresos provenientes de la renta de inmuebles.

Para que las emisoras puedan operar bajo la figura de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces existen ciertos lineamientos a los que se deben de apegar, tales como:

• Que el 70% del patrimonio neto del fideicomiso esté invertido en bienes inmuebles o en la adquisición del derecho a recibir rentas o a otorgar financiamientos para la adquisición de inmuebles, en tanto que los remanentes de dichos recursos deberán estar invertidos en valores gubernamentales (inscritos en el Registro Nacional de Valores) o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda.

• Los bienes adquiridos o construidos no podrán ser vendidos en un plazo menor a cuatro años (contados a partir de la terminación de la construcción o adquisición).

• Estos instrumentos deberán distribuir, cuando menos una vez al año como mínimo, el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

En la actualidad, el índice de Fibras, que forma parte de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), cuenta con 11 jugadores y tiene un valor de capitalización de 246 mil 232 millones de pesos.

Con ello, hacia el cierre de 2017 las expectativas para estos instrumentos podrían ser un poco más favorecedoras con respecto al desempeño que estos presentaron en 2016.

 

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