Crecer hacia arriba (o cómo salvar una ciudad que se desparrama)

No, no es pleonasmo. ¿Recuerdas las manchas urbanas voraces y cómo devoran el ecosistema alrededor para llevar el “progreso” y “modernidad” a zonas cada vez más alejadas del centro de las ciudades?  Todas las zonas metropolitanas y ciudades intermedias del país han crecido hacia los lados y rara vez hacia arriba, lo que ha llevado a que la mancha urbana en México se haya multiplicado por siete en los últimos 30 años.

Pues ‘crecer hacia arriba’ es el superhéroe que puede salvarnos de una mancha voraz en nuestra ciudad; y con este término me refiero al modelo de crecimiento vertical urbano. Este modelo implica, en primer lugar, regular y establecer lineamientos claros que impidan el crecimiento acelerado de la mancha urbana, que ocurre debido a que los terrenos a las afueras de las ciudades suelen ser mucho más baratos por metro cuadrado, lo que permite desarrollar complejos residenciales y comerciales extensos. Como lo expliqué en la entrada sobre las manchas urbanas voraces, este modelo de expansión incrementa los costos económicos, sociales y ambientales de vivir en las ciudades.

Pero el esfuerzo no sólo debe quedarse en la regulación de los lineamientos de desarrollo urbano, sino en también desarrollar incentivos en el mercado inmobiliario que privilegien la construcción de vivienda vertical. Actualmente, la construcción de vivienda hacia arriba no es una opción para muchas y muchos en el mercado, debido a que el acceso al financiamiento no suele favorecer ni la adquisición de departamentos ni la construcción de departamentos destinados a renta, y a que no hay una cultura de convivencia entre condóminos. Es decir, no es sólo un problema de regulación, sino también de oferta y demanda en el mercado inmobiliario.

Comencemos por el acceso al financiamiento del lado de la demanda. Actualmente, debido a la falta de alineación de objetivos y políticas públicas entre los gobiernos federal, estatal y municipal, el financiamiento otorgado para vivienda ha sido menor al que el mercado demanda: según el informe “Estado Actual de la Vivienda en México 2014” de la Sociedad Hipotecaria Federal, existe actualmente un rezago de 10 millones en la demanda de viviendas, pero sólo una tercera parte de esa demanda cuenta con el acceso a prestaciones y créditos. Para satisfacer toda esta demanda, sólo se cuenta en la actualidad con 60% de las acciones necesarias por parte del crédito público para otorgar crédito para vivienda. Sobra decir que el impulso y privilegios para el financiamiento de vivienda vertical simplemente no existe o está en pañales.

Del lado de la oferta de financiamiento, apenas el año pasado se comenzó a financiar un proyecto piloto en varias ciudades del país para promover vivienda vertical para renta; enfocado en ciudades con alta movilidad y rotación de personas como Cancún o Los Cabos, donde la gente no tiene incentivos para comprar un inmueble y prefiere rentar por el tiempo que viva en estas ciudades, sobre todo personas de clase media y media-alta. Este modelo se ha probado en Centroamérica y Colombia, y fue en este país sudamericano donde tuvo mayor éxito gracias a un esquema complejo de incentivos fiscales y comerciales. Es claro que es una acción pequeña en un mercado inmobiliario tan grande y complejo como el mexicano, pero puede ser el inicio de un cambio de paradigma que privilegie el crecimiento hacia arriba.

Por último, está la falta de cultura condominal. A pesar de los esfuerzos realizados por los gobiernos locales –como la campaña de la Procuraduría Social del Distrito Federal–, aún existe una falta de cultura de convivencia entre quienes vivimos en condominios o unidades habitacionales, Comenzando por el cuidado de las áreas verdes y los espacios comunes, hasta el pago de las cuotas de mantenimiento y la participación en asambleas, tenemos un largo camino que recorrer y los gobiernos locales deben re enfocar (o comenzar) esfuerzos para privilegiar la adecuada convivencia entre condóminos. Esto implica promover la cohesión social, la identidad, la educación urbana y la acción colectiva, a fin de fortalecer la vida comunitaria.

Como vemos, sin duda el problema de crecimiento vertical va mucho más allá de la regulación. Se necesitan mecanismos e incentivos que privilegien tanto el financiamiento a esta oferta de vivienda, con el desarrollo de programas de cultura condominal y de administración adecuada de estos complejos. La batalla contra las manchas urbanas voraces es más compleja de lo que pensamos, pero alguien debe dar el primer grito de guerra.

*gl