El regreso de las agencias hipotecarias

Sus inversiones imprudentes ayudaron a inflar la burbuja inmobiliaria. Su colapso en 2008 desencadenó una absorción gubernamental y un rescate costoso. A muchas personas les gustaría ver la abolición de Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios gemelos de Estados Unidos.

 

En vez de ello, su nuevo regulador quiere que las dos firmas, que garantizan 55% de las nuevas hipotecas estadounidenses, promuevan un crédito fácil -de nuevo.

 

Mel Watt, anteriormente congresista demócrata, asumió como jefe de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, por su sigla en ingés) este año. Reemplazó a Ed DeMarco, que se había enfocado en reducir a los gemelos y recuperar el dinero del rescate. El 13 de mayo, Watt indicó un rompimiento con todo eso.

 

El tamaño máximo de un préstamo respaldado por Fannie o Freddie, en vez de reducirse, seguirá siendo igual: 417,000 dólares en la mayoría de las áreas, y 625,250 dólares donde la vivienda es más costosa. Las comisiones que los gemelos cobran para garantizar los préstamos, en vez de aumentar, por ahora permanecerán iguales.

 

Lo más importante es que Watt puso en claro y estrechó las condiciones bajo las cuales los bancos que vendieron a Fannie y Freddie hipotecas insolventes se verían forzados a comprarlas de nuevo. DeMarco había buscado incesantemente esas “recolocaciones”, asustando a los bancos al grado en que negaban crédito a todos salvo los deudores mejor calificados.

 

 

Juntas, estas medidas ofrecen un modesto estímulo a las ventas y construcción de casas.

 

Mientras estuvo en el Congreso, Watt presionó a Fannie y Freddie para que canalizaran más crédito a familias relativamente pobres, una política bien intencionada que no terminó bien para esas familias. Ahora ha dado a los gemelos, y a su misión de impulsar la propiedad de vivienda, un nuevo aliciente.

 

No obstante, no los restablecerá a su poderío anterior. Aún quiere que el capital privado reemplace al público en el mercado hipotecario, y ha dicho a los gemelos que aceleren la transferencia de riesgo de incumplimiento a los inversionistas privados. 

 

Ha declinado cancelar hipotecas para evitar juicios de ejecución, o ampliar un programa para reducir las tasas hipotecarias de algunos deudores. Insistió en que permanecería fuera del debate en torno al destino final de los gemelos, lo cual corresponde al Presidente Barack Obama y el Congreso.

 

Obama y los congresistas republicanos coinciden en que los gemelos deberían ser cerrados, pero difieren en cuanto a qué los reemplazaría. 

 

Un proyecto de ley del Senado permitiría a inversionistas privados soportar la mayor parte del riesgo de incumplimiento, pero también crearía un nuevo garante federal de último recurso. 

 

Eso no emociona a los liberales, que quieren más vivienda de bajo costo, ni a los conservadores, que odian los apoyos federales. Así que Fannie y Freddie seguirán viviendo, al menos por ahora.

 

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