La ola de datacenters y sus temas legales y técnicos

Si bien la noticia que ha robado los encabezados es el anuncio de que Amazon Web Services invertirá 5,000 millones de dólares en la apertura de una nueva ubicación de AWS Direct Connect en el centro de datos de KIO Networks en Querétaro, no podemos dejar de lado que ésta no es sino la más reciente inversión anunciada y que Querétaro ya lleva varios puntos anotados en la carrera para convertirse en el Hub de Data Centers en México. Al día de hoy, existen varios otros proyectos importantes de este tipo que han sido anunciados públicamente. Entre ellos, la firma brasileña Odata aperturó la primera fase de su campus de data centers en 2022, con una inversión aproximada de 80 millones de dólares y que busca llegar a una capacidad de generación de 32 megawatts a su conclusión. De manera más reciente, varios medios reportaron que la empresa CloudHQ estará invirtiendo aproximadamente 3,600 millones de dólares en el estado. En otras palabras, Querétaro ha sido pionero y líder en la atracción de esta industria, que pintaría para ser una de las más relevantes del futuro, al ser esencial para el desarrollo y operación de tecnologías, como Cloud Computing, Internet of Things y Streaming, así como para la transformación digital de los gobiernos.

Ahora bien, como podrán imaginarse, este tipo de megaproyectos presentan una serie de retos legales, operativos y técnicos muy importantes.  La atención de estos retos es esencial para llevar a buen puerto los proyectos en tiempo y forma.  Aquí procedemos a mencionar algunos de los más relevantes.

Un primer tema es la determinación del tipo de propiedad, posesión y operación de los inmuebles donde estará, tanto la infraestructura esencial del data center como de aquellos inmuebles relacionados con el acceso a la provisión de recursos necesarios para la construcción y operación del data mismo, particularmente energía, agua e infraestructura de transporte. El tema de uso, operación, mantenimiento y renovación de permisos y licencias de operación también se vuelve crítico y se deben tener en cuenta diversas legislaciones pues, en este tipo de proyectos, generalmente se requiere interacción con autoridades a nivel federal, estatal y municipal.

Un segundo tema es la determinación de la estructura legal y fiscal para canalizar la inversión de capital en el proyecto. Si bien muchos de los grandes jugadores en la construcción y operación de data centers cuentan con niveles de capitalización y liquidez importantes, en muchos modelos de negocio se da entrada a terceros que pueden tener participaciones a través de diferentes esquemas, como inversiones directas en capital, préstamos individuales o sindicados y/o arrendamientos o contratos de operación con una multiplicidad de características. Por la cantidad de capital que requieren este tipo de proyectos, la norma es que una parte significativa del financiamiento provenga de entidades y fuentes extranjeras, lo que aumenta la complejidad del tema al requerir coordinar la interacción entre los sistemas fiscales de diferentes jurisdicciones.

Un tercer tema es la configuración de las relaciones contractuales que el desarrollador tendrá con las compañías a las que pretende arrendar o permitir operar todo o parte del data center. Generalmente, el desarrollador firma un contrato de arrendamiento con el operador, quien, a su vez, puede implementar alguno de los varios modelos de negocio existentes, principalmente uso propio o subarrendamiento. Los contratos de arrendamiento en esta industria tienden a ser sofisticados y complejos, pues deben considerar elementos extraordinarios: (I) garantía mínima de acceso a suministro de poder eléctrico ininterrumpido y con infraestructura de respaldo y emergencia, (II) garantía mínima de conectividad a la infraestructura de fibra óptica, (III) requisitos muy concretos de mantenimiento a los inmuebles e infraestructura relacionadas, (IV) estándares muy estrictos de seguridad y acceso a las instalaciones y verificación de perfiles de personal directo y tercerizado, (V) compromisos de aplicación y observancia de regulaciones en materia de protección y tratamiento de información personal, y (VI) garantía de accesos públicos, conexión y servicios básicos, como agua (para sistemas de enfriamiento), entre otros.

En el mundo inmobiliario, con todos los cambios globales después de la pandemia, los activos industriales, incluyendo, obviamente, los data centers, son los que más crecimiento han tenido. Hace algunos años era muy complicado encontrar acreedores y/o inversionistas dispuestos a financiar data centers, pero actualmente son de los activos que más apetito generan, considerados como de los menos riesgosos y con más potencial de crecimiento en el corto y mediano plazos.

En fin, como lo ha probado Querétaro, la industria de data centers llegó para quedarse  y para ser un actor decisivo en las economías del futuro. Para atraerla y que sea exitosa se requieren gobiernos con visiones y actores privados que entiendan el negocio y su marco regulatorio. Tomatazos en @MrMejiaCosenza.