¿Se viene una crisis inmobiliaria a México?

CIUDAD DE MÉXICO.- A lo largo de esta pandemia por COVID-19, nos hemos enfrentado a nuevos desafíos que también significan el diseño y medición de nuevos indicadores locales para cuantificar cada nuevo ciclo local en el sistema inmobiliario. Esto, con el objetivo de incrementar la liquidez de estas plazas emergentes, a través del impulso en su dinamismo económico.

Actualmente, los residentes del país cuentan con una mayor orientación inmobiliaria. Por lo que el sector tiene el reto de innovar y edificar la oferta de vivienda que requiere este momento global.

En este contexto, las tasas hipotecarias han iniciado una fase a la baja. Esto puede aumentar el ritmo de colocación hipotecaria y, así, consolidar al sector vivienda como una industria líder. Además de activar a la economía nacional.

Igualmente, se podría esperar un papel preponderante de servicios e impuestos locales. Con ello, se mejoraría el desarrollo urbano y la calidad de vida en las ciudades durante la pandemia.

El sector residencial es robusto a largo plazo, pues está en un continuo proceso de innovación. Aunque, al tratarse de una pandemia, afecta a todo el tejido productivo. No obstante, es más evidente para sus participantes que, el PIB inmobiliario, corresponde al 11% del PIB nacional.

Los precios de venta en la tendencia muestran una variación acotada al 4 por ciento. La cual es liderada por la demanda efectiva de cada subsector y segmento inmobiliario.

Tenemos que los residentes están viviendo una fase de ajuste a un nuevo plan de vida. Lo cual significa nuevos modelos transaccionales, como transitar de alquilar a comprar vivienda propia. O transferir flujos de inversión de otros activos hacia residenciales, para consolidar un portafolio blindado a un ciclo persistente de volatilidad e incertidumbre.

Los segmentos residenciales tienen mejores esquemas de cotización. Sus precios y avalúos están cada vez más correlacionados con el nivel efectivo de liquidez. Principalmente en aquellas plazas más dinámicas y con más inventario inmobiliario.

Cada uno ha mostrado un efecto diferenciado a esta crisis, por ejemplo, en la base de la pirámide. Las viviendas de interés social han sido más reactivas a los apoyos y medidas de contingencia durante el confinamiento. Por lo que aún no muestra una caída en precios de venta.

Los segmentos medio, residencial y residencial plus cuentan con una mayor liquidez efectiva. Por lo tanto, son menos sensibles a un ajuste estructural justo en esta fase. El ritmo de transacciones está más consolidado en estos nichos, tanto en viviendas en venta usadas, como en alquiler de cualquier edad.

Con ello se definirán:

• Nuevas metas comerciales de venta y renta
• Amenidades de nuevos desarrollos

Áreas de oportunidad para mejorar la habitabilidad del sistema urbano nacional

Los segmentos que presentan un mayor potencial son:

• Alquiler, por ser la opción más oportuna
• Vivienda usada, para capitalizar nuevas inversiones de oportunidad
• Residencial medio, que actualmente es la tendencia de vivienda propia

En la fase de la Nueva Normalidad, se espera una tendencia estable con un mayor ritmo de absorción. Aunque su plazo aún es indefinido, cabe destacar un dato sectorial.

En el último reporte de la Inversión Extranjera Directa (IED), los servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles e intangibles durante el segundo trimestre (2t2020), han sido notablemente menores al flujo reportado durante el primer trimestre (1t2020) en 23 de las 32 entidades del país.

CDMX solo registró 401.6 millones de dólares durante el segundo trimestre de 2020. Esta plaza integra solo el 13.2 por ciento de las empresas con flujo IED hacia México, con 8,367 empresas a 2020.

Las inmobiliarias y corredores de bienes raíces representan el 86 por ciento de esta industria. Seguido de unidades de servicios relacionados (11 por ciento) y empresas para alquiler sin intermediacion de bienes raíces (3 por ciento).

Estamos en una fase de ajuste, caracterizada por la adopción de nuevas soluciones residenciales —con base en mejores amenidades para los nuevos proyectos de edificación— y la oferta efectiva que absorbe el mercado.

Así veremos casas y departamentos con nuevas amenidades, que mejoran la calidad de vida. Además, se tendrá la opción de una vivienda nueva ubicada en zonas con altas expectativas de plusvalía.

En el mediano plazo, destaca que el perfil cualitativo de los bienes raíces es cada vez más relevante en este tipo de transacciones. Por lo tanto, esperamos que —en general— el sector sea uno de los factores clave más reactivos a la evolución del ciclo global de la pandemia.

Autor: Leonardo González Tejeda, analista Real State en Propiedades.com

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