México: el momento de la vivienda

En las economías modernas, el activo más importante del patrimonio de los hogares es su vivienda. Conforme la población mejora su nivel de vida, sus ahorros se materializan en bienes durables, hasta la obtención de un inmueble. Es por ello que una sociedad de bienestar va ligada al crecimiento de la vivienda propia. Una vez que las familias adquieren su vivienda, se detona un círculo virtuoso, pues se reduce el pago de rentas, se incrementa entonces la capacidad de ahorro, y el patrimonio de la población aumenta a lo largo del tiempo, por lo que una de las mejores políticas públicas es siempre el diseño de la estrategia para el desarrollo de vivienda familiar.

El desarrollo de vivienda tiene otros beneficios, pues su construcción y mantenimiento jalan consigo a otros sectores. Construir una casa crea demanda por materiales y empleados de la construcción, pero una vez construida es necesario equiparla, demandando electrodomésticos, muebles, y otros enseres, y a lo largo de los años la casa requiere mantenimiento, pintura, rehabilitación. El sector de vivienda no es únicamente un patrimonio familiar, sino que representa un dínamo que empuja al resto de la economía.

En términos económicos la vivienda es un bien peculiar, a diferencia de unos tacos, no desaparece con su consumo regular. Es un bien que dura muchos años, por lo que es necesario que el financiamiento para adquirirla sea de un plazo que se corresponda con su duración. En economías con mercados de capitales muy desarrollados el financiamiento para la vivienda puede alargarse hasta los treinta años. En México el plazo más común es de alrededor de quince años, el cual, si bien no es el ideal, es suficiente para impulsar el sector, aunque bien vendrían acciones que ayudaran a extender el plazo.

En términos de precio la vivienda funciona como cualquier otra mercancía: se fija por la oferta y la demanda. Si hay más familias buscando casas, si no hay construcción de vivienda, el precio sube. Si hay proyectos inmobiliarios avanzando a buen ritmo, los precios bajan. Pero hay un detalle importante: sea cual sea el balance entre oferta y demanda, el precio de la vivienda es muy elevado, siempre es necesario un anticipo para que la constructora pueda erigir el inmueble, y ese monto muchas veces sobrepasa la capacidad de las familias de menores recursos.

Muchos gobiernos cuentan con fondos para apoyar la vivienda social con el anticipo necesario para acceder al financiamiento. Su diseño debe de ser cuidadoso e incentivar el comportamiento adecuado de los consumidores para que con el cumplimiento del pago de sus hipotecas se cubran los apoyos iniciales y más familias en el futuro y de manera permanente puedan acceder a ese beneficio.

Por todo lo anterior la vivienda requiere de montos considerables de financiamiento. En todas las economías el financiamiento hipotecario es uno de los sectores más importantes de los mercados, que incluye el desarrollo de múltiples productos y estrategias para el otorgamiento de créditos y la administración de los riesgos inherentes. Existen diversos jugadores que están posicionados para financiar distintos aspectos: los bancos, los inversionistas de bonos, la banca de desarrollo, el mercado de derivados, el mercado de seguros.

México cuenta con prácticamente todos los ingredientes para detonar un esfuerzo considerable abocado a la ampliación y consolidación de la vivienda: no nada más la de interés social, que es la de mayor complejidad para su financiamiento, sino también para la vivienda media y más allá. Varias políticas en administraciones anteriores no tuvieron buenos resultados debido a su deficiente diseño: se desarrollaron zonas lejos de los centros de las ciudades, la vivienda fue más cara de lo proyectado, el financiamiento no fue suficiente o su costo muy elevado. Pero tras la recuperación económica post pandemia, se están conjuntando las circunstancias para un despegue adecuado del financiamiento al desarrollo de vivienda en condiciones propicias para las familias.

Dados que la vivienda beneficia a muchos sectores de la sociedad, más allá de las familias y las empresas constructoras, su desarrollo se beneficia del concurso de la mayor cantidad de actores posibles: desarrolladores, constructores, bancos, los mercados de capitales, instituciones públicas de vivienda, consumidores y gobiernos en todos sus niveles.

Porque lo más importante de una vivienda (que muy a menudo se olvida), es que acaban constituyéndose en ciudades. Una vivienda nunca está sola. Las viviendas hacen ciudades, y las ciudades requieren servicios que una vivienda individual no incluye: transporte masivo, espacios públicos, seguridad pública, conectividad, servicios comunes, etcétera. 

Una vivienda, regresando a nuestro argumento inicial, es la mayor reserva de valor de la familia promedio, y como tal, las familias buscan que se valorice a lo largo del tiempo, y para ello la ciudad es algo fundamental. Construir viviendas por si no es suficiente. Es necesario construir ciudades con ellas. Una ciudad linda es la mejor garantía que el patrimonio de las familias crecerá con el tiempo, trayendo bienestar a sus miembros a través de los años.