Andrew Strenk: El gurú de los centros comerciales en entrevista

“Los buenos centros comerciales atraen a consumidores que no tienen intención de ir de compras.”

Andrew Strenk

La tendencia del e-commerce no deja de crecer, sin embargo, Luis Amodio, Director General de CAABSA Desarrollos, dice que el ser humano tiene una necesidad de convivencia que no puede ser sustituida con la digitalización. Las nuevas generaciones son mas conscientes, la tendencia es llevar un estilo de vida balanceada, la comida chatarra no va a desaparecer, pero los insumos de calidad cada día son más importantes para los consumidores exigentes.

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“Es muy importante no perder de vista que, aunque los centros comerciales se afectan no se extinguen: evolucionan. Quien no vaya con esa evolución va a sufrir terribles impactos.”

Luis Amodio, Grupo CAABSA

Siete preguntas con la leyenda de los centros comerciales:

Entrevistamos al gurú de los restaurantes Andrew Strenk, presidente de SPCI, Strategic Planning Concepts International, quien lleva más de 27 años haciendo planeación estratégica de centros comerciales, estrategias de tenant mix (mezcla de marcas) y diseño de desarrollos de usos múltiples. A parte de su trabajo con Liverpool asesorando distintos mercados mexicanos, Strenk ha trabajado con Sordo Madaleno, Questro, AXO, ARCO, Home Depot, Warner Brothers, AutoZone, entre muchas otras.

Platicamos con él sobre la industria de alimentos y bebidas en conjunto con el futuro de los centros comerciales. A continuación, las siete preguntas que le hicimos a Andrew:

¿Cómo afecta la oferta de alimentos y bebidas (A&B) a los nuevos centros comerciales?

Antes los desarrolladores de retail no querían que hubiera A&B en sus propiedades. Si la gente está comiendo no está comprando, decían. Pero a mediados de la década de los ochenta, era obvio que el consumidor estaba cambiando, si no había opciones de comida los clientes se iban del centro comercial y no regresaban hasta otro día. Desde entonces, los food courts no sólo se han transformado en una variedad de food gardens, terrazas y food halls, sino que también se agregaron más restaurantes full service.

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Como resultado, el porcentaje de GLA dedicado a A&B ha crecido del mínimo porcentaje al doble dígito. Para algunos proyectos medianos ese número está cerca del 30%. En algún momento, tener 12 opciones de A&B era considerado “adecuado”, ahora, todos los centros comerciales exitosos tienen 40 o más, ya tener 70 u 80 ofertas no es raro, especialmente en el Reino Unido, como el Westfield London en Westfield Stratford City. En el Medio Oriente hay proyectos con hasta 100 opciones de A&B como el Mall of the Emirates en Dubai.

La actividad de la gastronomía en los centros comerciales ha evolucionado a ser un destino separado del retail. Los buenos centros comerciales atraen a consumidores que no tienen intención de ir de compras. La oferta de A&B también está funcionado como entretenimiento. Hay analistas que aseguran que el mall del futuro es una mezcla entre A&B y entretenimiento, dejando al retail únicamente on-line.

¿Cómo es la relación entre los conceptos urbanos y los centros comerciales?

Desde que aparecieron en los años viente (Country Club Plaza in Kansas City, 1921), los centros comerciales han sido característicos de zonas suburbanas, aunque la mayoría de las zonas urbanas tienen al menos uno. El reporte Credit Suisse del 2017 estima que el 25% de los centros comerciales en EU cerrará para el 2022. Por consecuencia no hemos visto la creación de muchos nuevos. Mas bien, y en cambio proyectos de usos múltiples más complejos y sofisticados desarrollándose en los corazones urbanos. Generalmente estos proyectos tienen un componente de retail, pero siempre uno más fuerte de A&B. El número de proyectos que conocemos como centros comerciales tradicionales sin duda serán menos.

¿Cuáles son las tendencias palpables de la industria?

Calidad y salud:

El crecimiento no solo en cantidad de A&B sino del enfoque en calidad de los productos. Paralelo a esto, está la expansión del número de cocinas internacionales que se ofrecen. El mayor crecimiento ha sido en los conceptos fast casual: restaurantes de autoservicio que ofrecen comida a un buen precio y generalmente con platillos más frescos y sanos que los de un fast food tradicional.

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Fast casuals independientes:

El tenat mix ha reducido el lugar para las marcas tradicionales de casual dining como Applebee’s, Chili’s, etc. Esta es la otra cara del crecimiento de los restaurantes independientes, porque la gente prefiere comida más económica y sana.

Tiendas itinerantes:

Crecimiento del retail en pop-up stores y fashion trucks. Los restaurantes itinterantes también serán accesoris de un centro comercial, la versión más extrema sin duda es Trinity Leeds.

¿Cómo está el arte integrado con los nuevos conceptos de urbanización?

El arte era considerado una “amenidad extra”, algo que sólo los proyectos con fondos y con un alto ingreso podían tener. En algunos casos recientes, ha servido como ayuda para iniciar desarrollos de retail en ambientes hostiles. En algunos lugares como Clipper Mill, Woodberry (North of Baltimore), Pearl Brewery (San Antonio) y 400 West Rich (Franklinton, Ohio), el arte ha ayudado a re urbanizar propiedades abandonadas, viejas y dañadas. Al invitar a artistas, estos lugares se convierten destinos de entretenimiento, incluyendo restaurantes y retail de acuerdo al crecimiento de visitantes.

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¿Cómo identifican los nuevos consumidores el concepto de centro comercial en LATAM y Estados Unidos?

Los retail on-line como E-bay o Amazon han hecho un excelente trabajo en mantener a su consumidor con la idea de que pueden comprar lo que sea, donde quieran, en cualquier momento y rápido. Esto ha malacostumbrado a los consumidores, especialmente a los más jóvenes, quienes están renegados a lidiar con tráfico, estacionamiento y otros retos relacionados con ir a un centro comercial. Actividad que les emocionaba a las generaciones anteriores. Por consecuencia, los centros de consumo se han visto obligados a ser visualmente más interesantes par generar experiencias que agreguen valor que sólo hecho de comprar.

Los mejores centros comerciales han facilitado los accesos, han mejorado su señalética e iluminación, añadido más transportación vertical y han aumentado su calendario de eventos y actividades. Los proyectos que se han adaptado han sido capaces de operar muy bien, pensemos en The Grove en Los Ángeles, Santana Row en San José, The Dominion en

Austin y México, con Andares en Zapopán, todos ellos muy populares entre los consumidores jóvenes. Los proyectos tradicionales, genéricos y aburridos terminarán en sitio deathmalls.com.

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Los nuevos proyectos han logrado un ambiente centrado en el consumidor a pesar de el crecimiento de las ventas online. En México hay varios ejemplos de esto como Antara Polanco u Oasis Coyoacán en la Ciudad de México, el nuevo Town Square en Metepec solo comprueba que la teoría de que los centros de Lifestyle es un formato que seguramente prevalecerá más que los tradicionales. En LATAM podemos ver muy pocos desarrollos como estos, más bien existen proyectos antiguos remodelados y con más oferta de A&B como MultiPlaza Panamá o Diver Plaza, Bogotá.

¿Cómo se relacionan los espacios públicos, centros comerciales y third-places?

Los centros comerciales funcionan como espacios públicos. Percepción es realidad y en muchos mercados, si no es que, en la mayoría de México, estos destinos cumplen con el papel que tenían las alamedas: un lugar seguro donde la gente puede reunirse y participar en actividades comunes.

¿Cómo se verá y que ofrecerá el mall del futuro?

Hay muchas respuestas a esta pregunta y los ponentes principales de foros como ICSC, MAPIC,

ULI han expuesto diferentes visiones como:

• Centros de destino que incluyen únicamente ofertas de A&B y entretenimiento.
• Food halls gigantes emparejados con otros usos como residencias.
• Puertos tecnológicos: grandes almacenes que funjan como aeropuertos para envíos con drones y coches autónomos.
• Showrooms donde se muestren los productos de retail pero para venta on-line.
• Hubs de manufactura 3D para crear al momento productos.
• Proyectos de usos múltiples sin barreras entre los distintas zonas, convirtiendo las oficinas en residencial y el retail en hospitalidad.

Bienvenidos a la era del Co. Co-working, Co-eating, Co-living infusionados de tecnología:

Para sobrevivir hay que transformarse. La desaparición de las grandes tiendas departamentales significa que los proyectos serán más pequeños y especializados. México sigue desarrollando proyectos grandes anclados por tiendas departamentales. Sin embargo, la pregunta es si estas tiendas, especialmente las más grandes como Liverpool, Palacio y Sears serán fuertes en diez años. La mayoría de los desarrolladores en México no tienen planes de renovar los espacios.

Andrew nos deja reflexionando en lo siguiente: ¿Cómo la tecnología va a impactar a los malls? Eso está relacionado con drones, VR (Virtual Reality), MR (Mixed Reality), AR (Augmented Reality). 5G (High speed smart phones), 3D (Printing and projections), 4D Projections), GANs (generative adversarial networks) y otras innovaciones. Para que el futuro no nos alcance como Netflix a Blockbuster hay que planearlo estratégicamente.

*Nuestro mero mole es hacer restaurantes y food halls a nivel global que generen experiencias extraordinarias para sus consumidores y sus inversionistas.

Por Amal Rashad (Future Design en Mero Mole / Meromole.com)