La pirámide residencial ante la crisis por coronavirus

Por: Leonardo Gonzalez, analista Real Estate de Propiedades.com

La actual pandemia por coronavirus impactará de diversas formas a varios sectores, como el residencial, el cual reporta un alto grado de concentración. Éste es liderado por algunas empresas orientadas a la adopción de nuevas técnicas e innovaciones en amenidades residenciales.

Según la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), en 2016 la edificación residencial significó más de 45 por ciento de la producción. En esta pirámide residencial, las cuatro principales firmas generan el 30 por ciento del sector.

Por su parte, el resto de las empresas de la pirámide tienden a ajustarse a esta situación siguiendo el ejemplo de las anteriores. Muchas se han inclinado por adoptar el know-how para desarrollar proyectos inmobiliarios y residenciales acordes con zonas específicas de las ciudades del país.

Este proceso piramidal se consolidaría más rápido si sus jugadores (desarrolladores, usuarios, prospectos, brokers o residentes) aprovechan su experiencia y orientación inmobiliaria en la toma de mejores decisiones industriales. Ya sea en cada plano de inversión, plan de vida o situación residencial.

Acelerar este proceso de capitalización piramidal es deseable y debería ser un objetivo industrial en constante desarrollo, incluso durante COVID-19. Esto se lograría a través de la adopción de los métodos, técnicas y esquemas de desarrollo con los que las empresas líderes están marcando pauta.

Dentro de la pirámide inmobiliaria, los segmentos toman como base otros ejemplos metropolitanos. Esto les permite medir y monitorear precios o nuevas amenidades tendencia. 

Entre las principales tendencias que deberían seguirse, se encuentra la creación segmentos orientados a la innovación, investigación y edificación de nuevas casas y departamentos. Todos ellos deberían ser construidos con mejores materiales, nuevos atributos o espacios que se adapten mejor a la ciudad y necesidades de sus residentes.

Derivado de esta fase de monitoreo y contingencias sociales, han comenzado a surgir nuevas estrategias de la industria residencial. Por ejemplo, una mayor relevancia en las características de protección civil o salud en el nuevo parque habitacional.

Si un nuevo servicio (CCTV, Wi-Fi, jardín, etc.) es la mejor opción para optimizar la calidad de vida de sus residentes, entonces será replicada por otros segmentos o instalada en más viviendas de la zona.

Un caso práctico son los desarrollos de última generación en Polanco, CDMX. Estos cuentan con nuevas amenidades como bar, terraza, gimnasio, alberca, spa y salas de juego, entre otras.

A la par, otros proyectos de edificación, en zonas aledañas y segmentos diferentes, imitan o adoptan estas técnicas. Como es el caso en las viviendas de los sectores medio e interés social.

De esta forma, la segmentación de cada zona en una pirámide inmobiliaria —a escala nacional— facilitaría la comparación, evaluación y precisión de cada decisión residencial. Considerando esto como una situación ideal, cada caso de vivienda en el sistema urbano-metropolitano del país podría tener una mejor calidad de vida. 

Con este modelo, se lograría crear un puente entre los segmentos de la pirámide residencial. Además, se daría pie a la búsqueda de otros recursos que promuevan el crecimiento del sector, aprovechando las cascadas de información y los datos abiertos.

Esta política de transparencia debería ser aplicable para cada segmento, plaza o ciudad. Pues no solo inyectaría mayor liquidez a todos los participantes de la industria inmobiliaria. También les permitirá realizar nuevas transacciones con usuarios mejor informados, respecto a la orientación inmobiliaria de la región.

Al conocer esta información mediante las políticas de transparencia en el sector, los usuarios podrán tomar decisiones transaccionales más acertadas y acordes con sus necesidades. Por ejemplo, un departamento nuevo en Polanco, a mediano plazo será catalogado como usado. Es decir, ya no tiene la misma relevancia dado que se encuentra en otra fase de su ciclo de precios, usabilidad, valoración, etc. 

En ambos momentos el mismo inmueble responde a un entorno donde se adapta a un ciclo urbano, tecnológico y macrofinanciero de la zona.

Previo a COVID-19, los indicadores medían una mercado que no estaba en crisis. Hoy no podemos seguir una medición adecuada porque todavía no hay resultados tangibles del impacto de la pandemia. 

Es por esto que debemos esperar al término de la crisis pandémica para que los precios, plusvalía y opciones de reventa descuenten con mayor precisión esta nueva realidad.

La zona Polanco actualmente reporta ventas a precios por metro cuadrado en torno a los 100 mil pesos. Esta plaza siempre responde de manera creativa ante cualquier circunstancia. Una vez que COVID-19 pase, se esperará que los proyectos que se materialicen aquí se conviertan en referencia inmobiliaria.

En la teoría, la dinámica inmobiliaria debe estar orientada a una segmentación más especializada. Adoptando los procesos de las desarrolladoras líderes, se incentivaría la eficacia industrial. De igual forma, se optimizaría la dinámica del emparejamiento de cada nuevo residente con viviendas acordes a su perfil y necesidades,  durante la “nueva normalidad”.

Actualmente, no hay certeza sobre el futuro inmediato, ya que aún está por venir la etapa después del coronavirus. Hasta entonces podremos analizar detenidamente cada métrica clave e indicador de esta industria.

No obstante, cualquier crisis es un terreno fértil para identificar nuevas áreas de oportunidad. Sobre todo si esta es de fondo e impactará en todas las dimensiones de nuestro hábitat y ciudades.

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