¿Paga menos impuestos un extranjero cuando compra una casa en México?

CIUDAD DE MÉXICO.- De acuerdo con Vivanuncios y el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, hay casos en los que los que hay diferencia de impuestos entre mexicanos y extranjeros, al momento de adquirir una propiedad.

A continuación, presentamos cuando un extranjero paga lo mismo que un mexicano, cuándo paga más, y hasta cuándo puede exentar impuestos al igual que un nacional.

Caso 1. Cuando un mexicano compra

Cuando una persona de nacionalidad mexicana compra un inmueble, a nivel general, el proceso que debe cumplir es el siguiente:

Debe obtener certificados de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo en materia fiscal y certificado de uso de suelo de su propiedad.

Tiene que acudir con un notario y presentar documentos como el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, acta de matrimonio (cuando procede) y avalúo (cuando procede).

Con todo lo anterior, el notario realiza la escritura y, tanto vendedor como comprador, pagan sus respectivos impuestos. Si lo que se vende es una casa habitación, el vendedor puede exentar o pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, quien compra, pagará sus impuestos por adquisición, derechos, honorarios y gastos notariales.

Caso 2. Cuando un extranjero compra (fuera de la zona prohibida) 

Cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la llamada "zona prohibida" o "zona restringida", que implica una distancia de 100 km al interior del país y 50 km desde las costas.

Si compra una casa o departamento en la colonia del Valle en la CDMX, dicha persona únicamente debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como cláusula Calvo.

Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial, de tal suerte que es un requisito más en el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explica José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

Caso 3. Cuando un extranjero adquiere (dentro de la zona prohibida o restringida)

En estas circunstancias, la ley de inversión extranjera permite a los extranjeros utilizar la figura del fideicomiso, para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún.

Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es -a través de un fideicomiso-, utilizar y aprovechar el bien. Se requiere una institución de crédito para que, como fiduciaria, sea la que administre este negocio jurídico”, indica Manzanero.

Por ley, estos fideicomisos tienen una duración máxima de 50 años, que el interesado puede pedir que se extienda 50 años más. De esa forma, puede aprovechar el uso del inmueble hasta por 100 años.

El extranjero deberá cubrir el costo del fideicomiso, el cual variará según la tarifa de la institución fiduciaria por su intervención. Hay que tramitar el permiso correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, y darle aviso a dicha secretaria por parte de la fiduciaria cuando se haya usado ese permiso para acceder al inmueble.

El consejo para los extranjeros interesados en adquirir una casa o departamento en la zona prohibida mexicana, es acudir a algún banco para saber el costo de esto y de las escrituras, mismo que se elevará al requerir un procedimiento más sofisticado por la intervención de la institución de crédito.

En ese caso, el extranjero no será propietario de la casa o departamento, solo va a ser fiduciario. Aunque podrá usar la propiedad o incluso rentarla y obtener ingresos de ello, y por supuesto, deberán pagar sus respectivos impuestos.

Caso 4. Cuando el vendedor es mexicano o extranjero

"Cuando se vende un inmueble realmente no es importante el tema de la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales. Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque sigue siendo extranjero.”

Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, advierte el presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

La historia es diferente para un mexicano.

Si esta persona vive en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. “Si el señor es residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene en la República Mexicana, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos”, indica el especialista.

Más que la nacionalidad, lo verdaderamente relevante es la residencia fiscal de una persona al momento de vender un inmueble.

Caso 5. Cuando un mexicano o un extranjero rentan

En el supuesto de que un extranjero o un mexicano quieran rentar, no hay ninguna distinción: no es más caro ni más barato para uno u otro.

Eso se debe, a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, solo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño e inquilino.

Finalmente, si un mexicano o un extranjero quisieran rentar en la llamada ‘zona restringida’, lo pueden hacer sin ningún problema ya que no están adquiriendo el dominio directo sobre el bien, sino únicamente el uso o el uso y goce del inmueble.

Jbf