¿Qué es un enganche hipotecario?

CIUDAD DE MÉXICO.- No nacemos con una idea clara de cómo comprar una casa; al hacerlo debemos tomar en cuenta algunos requerimientos como el enganche, avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación y escrituración, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

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En cuanto al enganche, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, recomienda que al menos sea equivalente al 15 por ciento del valor de la vivienda. Además, lo ideal es que el crédito hipotecario se contrate a 15 años y a tasa fija.

Para poder hacer frente a ese porcentaje y a las futuras mensualidades, la Condusef sugiere previamente realizar un presupuesto en el que consideres tus ingresos y gastos mensuales.

En su simulador de crédito hipotecario puedes calcular el desembolso inicial, ingresos por comprobar, tasa de interés, CAT, pago mensual y total.

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En una simulación modelo se aprecia que, para un inmueble de 1 millón de pesos, a 15 años y tasa fija, si das un enganche de 10 por ciento (100,000 pesos), el préstamo que te otorgan sería de 900,00 pesos, las mensualidades de 11,672 y los ingresos por comprobar de 33,348 pesos.

Es importante mencionar que, según la comisión, en este caso como el enganche es bajo, el costo total del crédito (la suma de todas las mensualidades) podría ser de 2.07 millones de pesos.

Si das el 20 por ciento (200,000 pesos), el crédito sería sobre 800,000 pesos, las mensualidades de 10,240 pesos y los ingresos por comprobar de 29,259.

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Si el enganche es mayor, 30 por ciento (300,000 pesos), el préstamo es de 700,000, las mensualidades de 8,862 pesos y los ingresos de 25,320 pesos.

En estos dos casos el costo total del crédito bajaría. En el primer caso sería de 1,8 millones y en el segundo de 1.5 millones.

Por otro lado, González comentó que las hipotecas de la banca social (Infonavit o Fovissste) se otorgan por calificación, antigüedad laboral o puntaje aportado por contribuciones. Aunque hoy existen hipotecas cofinanciadas, que aporta la banca comercial con garantías del Infonavit, como el Cofinavit.

Los tips

Si actualmente alquilas una casa o departamento, pero ya quieres dar el gran paso González recomendó que para que logres juntar el enganche más rápido, la planificación en una fase de ahorro se puede potenciar habitando opciones compartidas o alquilando departamentos al menor precio posible.

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Al momento de elegir la hipoteca, el especialista sugirió optar por la que tenga el Costo Anual Total (CAT) más barato, que esté vinculada a seguros por contingencias o siniestros por muerte o desempleo.

Al mismo tiempo destacó que hay que considerar que la vivienda tenga las mejores expectativas de plusvalía en el mediano plazo y potencie el perfil productivo de los usuarios habituales de la vivienda.