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CIUDAD DE MÉXICO.- En el sistema urbano global, principalmente en las metrópolis, los problemas de aglomeración poblacional y congestión vial son constantes cerca de los centros de negocios o Central Business District (CBD por sus siglas en inglés), donde el aumento en densidad y diversidad urbana son considerables.
En la CDMX, estos espacios se encuentran en zonas como Polanco o Santa Fe. Para determinar qué tan rentable es vivir cerca de ellos, la ecuación debería considerar los gastos mínimos en servicios de vivienda y una distancia de traslado menor.
Para tener una mejor perspectiva de la rentabilidad de vivir cerca de un centro de negocios, se debe determinar el tipo de empleo y estilo de vida, pues esta correlación impacta en la productividad y el bienestar de los residentes.
Además, hoy en día la satisfacción por habitar una casa tradicional es baja. Esto representa un área de oportunidad, sobre todo para los hogares tradicionales que incluyen a 3.4 residentes —según INEGI—, que podrían incrementar su bienestar viviendo cerca de un CBD.
Ventajas de vivir cerca de un CBD
Buscar, evaluar y residir en una vivienda cerca de los centros de negocios implica evaluar pros y contras, como cuánto es el ahorro en costo de transporte y tiempo de traslado por vivir en el radio cercano a la oficina. También se debe evaluar el equivalente del gasto adicional por vivir en otras zonas de la ciudad.
Por ejemplo, un usuario que trabaja en Polanco y paga un alquiler de 18,500 pesos en la colonia Santa María Insurgentes, ubicada dentro de la zona Santa María la Ribera. Si decidiera mudarse a su CBD, su renta mensual se elevaría a 56,000 pesos.
Pero, si quiere comprar un inmueble en la colonia en Polanco I Sección, debería tener en mente que el pago mensual asciende a 75,328 pesos, siempre y cuando contrate una hipoteca por 10 años, tasa fija y en pesos.
Por su parte, el costo por transporte para este usuario asciende a 15 mil pesos mensuales, aproximadamente, con un uso intensivo de automóvil. Si la tasa de plusvalía en Polanco I Sección fuera de 20 por ciento, en solo 19 días se obtienen los rendimientos equivalentes para pagar el presupuesto anual por transporte.
El panorama inmobiliario alrededor de los CBD
Al optimizar el tránsito, acceso a puntos de interés y empleos, se obtienen ahorros en tiempos de traslado, más tiempo libre y una mejor cohesión en el hogar. Comparado con otros casos donde uno o dos miembros están ausentes de su casa, dada la ubicación de su nodo laboral.
Otro punto importante para determinar qué tan rentable es vivir cerca de los CBD, es considerar que los plazos de uso residencial son cada vez más cortos. Esto se debe a que, hoy en día, hay mayor movilidad interurbana por motivos laborales, económicos, comodidad o la búsqueda de un mejor inmueble.
El entorno actual ha redefinido la orientación inmobiliaria de la población, sobre todo si se toma en cuenta el ciclo de la vida productiva de los mexicanos, que podría alcanzar hasta 30 por ciento más solo por los tiempos de traslado entre casa y oficina —según un estudio realizado por la firma Manpower—.
En términos de compra implica que, como la adquisición de una vivienda significa una transacción de largo plazo, es más recomendable realizarla a precios más baratos. Es preferible descartar otras zonas más consolidadas o con una mayor demanda residencial potencial.
Por ejemplo, en la zona metropolitana de la CDMX, que integra 76 alcaldías y municipios del Área Metropolitana residen 20.1 millones de habitantes, —según INEGI—, podemos encontrar plazas conurbadas en expansión. En estas zonas son necesarios nuevos CBD para detonar inversiones productivas.
El futuro de la urbanización a través de los CBD
En el largo plazo, estos nuevos CBD podrían generar un sistema urbano más especializado, que se caracterizará por desarrollar nuevas zonas de empleo y plazas residenciales para usuarios de la ciudad.
Habitar cerca de un CBD es un facilitador para la productividad, sobre todo durante las jornadas pico laborales y para aquellos usuarios que laboran en la ciudad durante la semana y pasan sus fines de semana en la periferia.
Al momento de determinar la rentabilidad entre vivir en el CBD o en los alrededores, se debe tener en cuenta el presupuesto con el que se cuenta para pagar una hipoteca o el alquiler. También hay que considerar la calidad de las escuelas, hospitales y otros servicios cercanos a la vivienda.
Asimismo, es importante analizar que, al vivir en los centros de negocios se puede rentabilizar el uso del tiempo; mientras que vivir en la periferia incrementa el espacio de uso habitable en la ciudad. Esto abre la posibilidad de consumir nuevas amenidades, de acuerdo con el perfil de los residentes.
Por Leonardo Gonzalez, analista Real Estate de Propiedades.com
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