Construir para rentar en Infonavit

La propuesta presentada por el Presidente el pasado 5 de febrero en materia de vivienda supone que el Infonavit y el Fovissste usen su menor tasa de fondeo para prestar recursos para construir vivienda para rentar y que el trabajador, sobre todo de menor ingreso promedio, pueda usar su fondo de vivienda para completar los recursos para rentar la vivienda.

No sé a usted, pero parece extraordinariamente peligroso. Carlos Martínez es un hombre honesto que se ha ganado el respeto del sistema por el manejo adecuado del Infonavit, pero cuando se abre una avenida para que la hipotecaria (receptora del ahorro patrimonial para vivienda y, con ello, oferente de crédito) actúe en el mercado hipotecario como constructora, es algo excepcional.

En lo que va de su historia (fundado en 1972), un par de veces se propuso que el Infonavit fuera constructor, lo mismo que el Fovissste transformado en Sociedad Hipotecaria Federal (hoy administrada por Banobras), pero en ambos momentos la corrupción y el uso político de las acciones de vivienda con instituciones intermedias, explican las tres grandes intervenciones del presupuesto público para tapar el hoyo de las políticas públicas que se piensan para apoyar a los estratos de menores ingresos, pero que acaban en pérdidas fiscales impresionantes.

Las dos últimas que recordamos son las del Programa de Promoción de Vivienda, que otorgaba a terceros la administración de la construcción y que para 1997 derivó en una fuerte intervención de la Secretaría de Hacienda, que se cubrió con todo el tema de Fobaproa.

La otra fue hacia finales del 2008, cuando hizo crisis la política de expansión de vivienda de interés social, derivada del acaparamiento de reservas territoriales sin planeación urbana y de servicios y la construcción masiva de pies de vivienda que derivó en abandono de vivienda, y el estancamiento del mercado de construcción de vivienda más largo observado en México.

En esta administración se han registrado modificaciones a la Ley del Infonavit en 2020 y 2023, la primera le permite otorgar créditos directos y sin intermediarios, la posibilidad de que el trabajador adquiera y también que pueda financiera la autoproducción de vivienda.

La segunda, permite que trabajadores independientes, trabajadoras del hogar y migrantes pudieran beneficiarse de los créditos en materia de vivienda mediante un esquema de ahorro voluntario. No ha tenido mucho éxito porque tampoco ha sido promovida.

Es cierto que el déficit de vivienda es alto en México, pero pretender dotar de capacidades extraordinarias al Infonavit como rector del mercado de vivienda construida y en venta, supone, de entrada, la inoperancia de la Sedatu que encabeza Román Meyer, y de la estructura asociada a la Sociedad Hipotecaria Federal, que dirige Jorge Mendoza.

Para que seamos “Viena”, Singapur o China, el primer paso es el respeto al Estado de derecho y a los derechos de propiedad, y en países como Viena (referido por la iniciativa), la política va acompañada de procesos puntuales de asignación de presupuesto de vivienda desde el Estado, para reparación, remodelación y subsidio de renta, no con aportaciones en su mayoría privadas que son, al final de cuentas, complemento del ahorro para el retiro de los trabajadores de inscritos en el apartado A del 123.

El Infonavit, en tanto administrador del Fondo Nacional de Vivienda del SAR, invierte en valores e hipotecas, o en fibras de vivienda, y está obligado a dar rendimientos positivos a esa cartera. Si fuera constructora, arrendadora y acreditadora, ¿quién garantizaría que no se tenga un nuevo quebranto?

Y si el problema para que se expanda la oferta de vivienda social y en renta en México es la tasa de fondeo del desarrollador, ¿por qué no cumplen con sus funciones la Sedatu y SHF, para que la construcción de vivienda haga sentido con el desarrollo urbano y social, inclusive regulando el precio de la tierra urbana, que por la cantidad de invasiones y ausencia de un registro público federal inviolable hace imposible la rehabilitación de vivienda en suelos urbanos que se avejentan y se vuelven inhabitables? ¡Abierto el debate!