¿Buscas comprar una casa? La economía del sector inmobiliario está en riesgo

CIUDAD DE MÉXICO.- El tema parece ser confuso pues en todo el mundo surgen datos contradictorios, sobre todo por los impresionantes resultados positivos en las bolsas de valores. Sin embargo, al menos a nivel global, el sector inmobiliario da una señal clara de que la economía está en riesgo y que es momento de ser muy cautelosos.

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Y es que, si desde 2016 los precios de las casas comenzaron a subir de manera estrepitosa, parece que el ciclo ha tocado su punto máximo y ha comenzado una rápida fase de desaceleración que puede terminar en recesión. Este tipo de movimiento se vio por última vez durante el desplome de 2008. De acuerdo con el Índice Global de la Reserva Federal de Dallas, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha frenado a 1.7 por ciento a finales del año pasado, en comparación con ritmos de crecimiento cercanos a 4 por ciento a fines de 2016. Además, la inversión en propiedades residenciales para las 18 economías más grandes ha pasado de tasas de crecimiento de 7.5 por ciento, a prácticamente un estancamiento total (1.4 por ciento).

Sobre este asunto, se deben considerar dos lecciones de la historia: uno, recortar las tasas de interés no suele ser una forma efectiva de detener las caídas de los precios de la vivienda, y dos, la mejor manera de evitar daños por la volatilidad excesiva es utilizar políticas macroprudenciales.

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Al examinar tres décadas de tendencias inmobiliarias en 32 países, el Fondo Monetario Internacional extrae en un reporte publicado en abril (Vulnerabilities in a Maturing Credit Cycle), cuatro conclusiones sobre este asunto. Primero, los cambios de precios de las casas no son inusuales. En general, los precios de los bienes inmuebles han aumentado en promedio 2 por ciento al año en las economías avanzadas desde 1990 y 2.6 por ciento en las economías en desarrollo. Sin embargo, esa cifra oculta el hecho de que una disminución de 10.5 por ciento en los precios medios reales de la vivienda ocurre una vez cada 20 años en las economías avanzadas.

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En segundo lugar, el FMI señala que, dado que los ciclos son tan frecuentes, pueden ser una señal de alerta para la vigilancia financiera, sobre todo porque más de dos tercios de las casi 50 crisis bancarias sistémicas en las últimas décadas fueron precedidas por patrones de auge y caída en los precios de la vivienda. La necesidad de rastrear estos ciclos se ha vuelto doblemente importante ahora, debido a un importante giro reciente. Los precios de las casas solían ser relativamente no sincronizados, pero los mercados de los principales centros urbanos ahora están más estrechamente relacionados, aparentemente porque los mercados de capital globales se han integrado. Por lo tanto, el FMI ahora está monitoreando un índice especial de Precios de la Vivienda en Riesgo e instando a los formuladores de políticas a hacer lo mismo.

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En tercer lugar, hay poca evidencia histórica de que la política monetaria por sí sola pueda controlar los cambios en los precios de la vivienda. Si bien los recortes de tasas pueden suavizar el ritmo de las caídas por un período corto en las economías avanzadas, el impacto no dura. El precio del dinero es sólo uno de varios factores que hacen que los precios en general suban o bajen (PIB real o flujos de capital, por ejemplo). Y ni mencionar el tema de que el espacio de variación de la política monetaria es mucho menor ahora.

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En cuarto lugar, si los formuladores de políticas quieren alterar el ciclo de la vivienda, las herramientas macroprudenciales son una mejor opción, particularmente para prevenir los auges tan radicales. Sorprendentemente, el FMI sugiere que inclusive debería haber más controles de capital. Éste es un consejo bastante sensato, pero muy difícil de ser escuchado.

Un inconveniente de la política macroprudencial es que es complicada y compleja. Además, tiende a ser impopular entre los votantes y los grupos empresariales. Eso hace que sea más difícil de implementar que mover las tasas de interés. Sin embargo, ahora que Donald Trump exige a la Fed que reduzca las tasas, alguien debería recordarle un poco de historia.

* Analistas de llamadinero.com