Las amenidades como instrumento para mejores precios de vivienda

CIUDAD DE MÉXICO.- 

Por Leonardo Gonzalez, analista Real State de Propiedades.com

Las transacciones inmobiliarias de compraventa en cada plaza, zona o colonia tienen un elevado grado de complejidad. Esto se deriva de distintos factores como:

• Diversidad de estos activos
• Relevancia financiera de estas operaciones
• Horizonte de planeación hipotecaria
• Satisfacción derivada de los atributos y amenidades
• Necesidades habitacionales de cada hogar

Los precios basados en las amenidades nos permiten medir el valor de mercado y los valores implícitos de cada atributo de cualquier bien raíz. 

Es decir, los usuarios podrían pagar por los servicios independientes —como gimnasio o lavandería— o buscar un desarrollo que los incluya en sus amenidades.

Por ejemplo, identificar el valor implícito de una habitación, un cajón de estacionamiento o un jardín. Esto es útil para fijar mejores precios de compraventa.

Este valor inmobiliario hedónico de atributos se sustenta en las especificaciones del terreno y construcción —tamaño de lote, antigüedad, cantidad de dormitorios, baños y estacionamientos—. Así como en las amenidades con las que cuenta —cajones de estacionamiento, terrazas, piscinas, áreas comunes—.

También incluye otras variables de ubicación que se han podido medir y ser incluidas en los modelos hedónicos. Esto ha sido posible gracias a una mayor disponibilidad de información y desarrollo de tecnologías.

Entre este conjunto de variables se pueden incluir casos de calidad ambiental, cercanía a la red de transporte y nodos de empleo en la ciudad.

Por ejemplo, si una plaza reporta un nivel alto de delincuencia en un barrio o colonia, los costos se verán afectados. Y esto permea a todos los propietarios de inmuebles en ese lugar.

En la era de información y datos abiertos, este método hedónico de valuación es muy flexible y tiene un alto grado de adaptabilidad. Siempre y cuando se cuente con bases de datos precisas y de calidad que se ajusten a cada modelo.

Usualmente, este enfoque hedonista tiene tres pilares:

• Características de los inmuebles
• Conectividad con los centros de empleo o Central Business District (CBD)
• Ubicación

Con dichos puntos clave, el usuario podría tener una mejor capacidad de comparar las viviendas, con base en las tendencias urbanas.

En CDMX son muy relevantes los costos y tiempos de traslado a cada CBD en horas pico de congestión y movilidad, como Aeropuerto, Polanco o Santa Fe. Por esta razón, el metraje de las propiedades incrementa uno por ciento el precio de venta, aproximadamente.

Es decir, por cada metro adicional de suelo o construcción, el valor de cada vivienda crece dicho porcentaje. Asimismo, los cajones de estacionamiento impactan en el valor de los departamentos en venta alrededor de 10 por ciento.

Probablemente, la vivienda es la inversión más importante del ciclo vital de cada hogar. Si los usuarios quieren hacer una compra, es recomendable evaluar cada caso considerando sus amenidades.

Esto facilita una decisión y monitoreo con mejor criterio desde la búsqueda, financiamiento y consideración de sus opciones. Además, estos puntos aplicarán durante toda la fase de vida de uso útil de los inmuebles en la ciudad.

Recomendamos: 

GALERÍA: Las 10 carreras con mejores sueldos en México

Glosario: ¿Qué significan los términos de tu crédito hipotecario?