Las cinco cosas que debes de saber de la Hipoteca Inversa

Mtro. José Luis Rodriguez Hernández

Integrante de la Comisión de Apoyo al Ejercicio Independiente del Colegio de Contadores Públicos de México

CIUDAD DE MÉXICO.- Derivado de la compleja situación financiera que después de la pandemia la mayoría de las familias estarán enfrentando en nuestro país, es momento de que la innovación financiera genere nuevos productos mediante los cuales se atiendan las necesidades de uno de los sectores más afectados: los adultos mayores y, que a la vez resulte atractivo para los participantes del sistema financiero.

Considerando que la expectativa de vida promedio aumentará en México para 2030 a 76.7 años y, que la estimación de mexicanos mayores de 60 años alcance los 20 millones para esa fecha, la problemática en las finanzas personales para ese grupo poblacional se convertirá en una situación crítica dadas las condiciones bajo las cuales la mayoría de ellos se estarán pensionando por la falta de planeación para su retiro, obligándolos a emplearse en la economía informal para cubrir sus necesidades básicas relacionadas con la salud principalmente. 

La “Hipoteca Inversa”, también conocida como: Hipoteca Reversible, Pensión Hipotecaria o Reverse Mortgage (en inglés); surge como una solución práctica para allegarse de ingresos durante la etapa de jubilación. Su origen se remonta a principios del siglo pasado en el Reino Unido donde se desarrolló y perfeccionó hasta adquirir las características definitivas que conocemos hoy en día; en América es hasta finales de los ochenta cuando este tipo de hipotecas se desarrollan en Estados Unidos; en otros países donde de forma incipiente ya está presente son Australia, Canadá, Dinamarca, Finlandia, Japón, Países Bajos, Noruega y Suecia. 

En nuestro país, es en el Código Civil del Estado de México donde se incorpora esta figura jurídica financiera por primera vez en mayo de 2013; posteriormente en Sonora y Jalisco en 2014. En la Ciudad de México es en marzo de 2017 cuando se adiciona el capítulo III Bis al título décimo quinto de su Código Civil.

Las cinco características más importantes de la “Hipoteca Inversa” son:

• La “Hipoteca Inversa” es la que se constituye sobre un inmueble, que es la vivienda habitual o propia de la persona adulta mayor, a fin de garantizar la deuda que le concede la entidad financiera para cubrir sus necesidades económicas de vida.
• Mediante este contrato la entidad financiera se obliga a pagar, en una sola exhibición o mediante pagos periódicos hasta agotar el monto del crédito otorgado, a la persona adulta mayor o a su beneficiario que deberá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años, directamente o a través de un fideicomiso; y la persona adulta mayor se obliga a garantizar hipotecando un inmueble de su propiedad. 
• Están autorizados para otorgar la hipoteca inversa las instituciones privadas del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio, así como, las demás entidades financieras, instituciones sociales e instituciones públicas, siempre que cuenten con facultades para ello.
• La cantidad pactada entre la entidad financiera y el adulto mayor debe ser suficiente para que éste último cumpla sus necesidades básicas; no podrá ser inferior al 70% de valor comercial del inmueble establecido en el avalúo.
• Respecto a la amortización del capital se establecen los siguientes supuestos:

      En caso de fallecimiento del adulto mayor o su beneficiario, los herederos podrán cubrir la totalidad del adeudo y tendrán preferencia sobre cualquier cesión del crédito que se pretenda realizar.

      Los herederos podrán optar por la reestructura del crédito, ya sea conservando la garantía o incluyendo una adicional, previo consentimiento de la autoridad financiera.

      Los herederos tienen 30 días hábiles después del fallecimiento de la persona adulta mayor para efectuar el pago o manifestar la intención de reestructurar el crédito.

      Transcurrido dicho plazo, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación o venta para cubrir el monto del adeudo.

Algunas limitaciones que complican que esta alternativa alcance el potencial esperado son:

1. Las hipotecarias, las entidades financieras y las compañías de seguro requieren de una reorganización para crear áreas especializadas en rentas vitalicias y riesgos de longevidad de los clientes. 
2. Para que el producto sea atractivo y aceptado en la población objetivo es necesario que se presente como una alternativa: confiable, sencilla, menos riesgosa y con un costo accesible. 
3. Evitar establecer una tasa regulada, es mejor dejar al mercado y a la competencia determinar las tasas.
4. Este tipo de financiamiento requiere de ciertas condiciones como son: estabilidad macroeconómica, un robusto mercado inmobiliarios secundario, apreciación en el valor de los inmuebles, incentivos fiscales y una regulación específica (códigos civiles y normatividad bancaria).

Conforme se desarrolle el mercado de la “Hipoteca Inversa” podremos observar un impacto positivo en la tasa de reemplazo, que es el porcentaje que representa la pensión en comparación con el último salario de un pensionado.

Puedo concluir que aún con las limitaciones identificadas, la “Hipoteca Inversa” significa una alternativa perfectible para solucionar una problemática social que gradualmente está escalando a niveles preocupantes. Los activos inmobiliarios representan la parte más relevante en el patrimonio de los adultos mayores, por tal razón la incorporación de este tipo de figuras jurídicas financieras que convierten activos ilíquidos a flujos líquidos complementarios a la pensión que pudieran recibir, contribuyen a mejorar considerablemente la calidad de vida en la etapa de retiro cada vez más larga, de este importante y creciente grupo poblacional, para la reflexión…