¿Qué dice tu vivienda de tu riqueza?

CIUDAD DE MÉXICO.- 

Por Leonardo González, analista real estate en Propiedades.com

Una vivienda es un activo residencial, por lo que ésta es una fuente esperada de riqueza para los hogares. Los propietarios que poseen los derechos de tenencia sobre un inmueble monetizan la plusvalía que pueda generar de acuerdo con el tipo de atributos, zona de ubicación o ciudad. Así que revisar habitualmente las plusvalías de cada vivienda es útil para considerar la riqueza residencial que tiene cada hogar.

Aunque una vivienda tradicionalmente se adquiere a través de una hipoteca, esta es una partida pasivo-presupuestaria que significa entre 30 y 40 por ciento del ingreso durante su ciclo de adquisición. Es de vital relevancia conocer el valor de mercado de cada casa, que equivale al ‘precio liquido’ de venta en caso de que en algún momento se decida monetizarla a través de una transacción de compraventa.

Los hogares normalmente viven una situación de presupuesto austero, que limita sus planes de vida o proyectos de inversión de portafolio de activos en el mercado. Es decir, una vivienda es un activo que funge como seguro por contingencias familiares o riesgos no previstos.

Este ejercicio de medición es útil para diseñar y ejecutar estrategias de ingreso de los hogares y comercialización de viviendas. Existe una multiplicidad de técnicas de proyección de este valor, tal como los datos en portales de listados inmuebles, avalúos, colateral hipotecario, estimaciones hedónicas o precios de cierre.

El reto es obtener una medición individualizada para el caso de cada propietario, esto ofrece un mayor margen de holgura presupuestaria y más transparencia sobre los recursos reales que dispondrá a través del tiempo por cada activo residencial de su portafolio.

Cada vivienda cuenta con atributos, amenidades y espacios únicos que tienen un valor opcional de pago, aunque no se paga una vivienda por partes, sino que cada transacción se cierra a un precio por la unidad residencial completa.

Por ejemplo, mientras que la sala de usos múltiples es el espacio más valorado por sus habitantes, tenemos que un prospecto estaría dispuesto a pagar más por el jardín de la casa. Por lo que estas medidas residenciales en tiempo real facilitan la valoración in situ por el uso de cada una de sus amenidades.

También si las viviendas, por cambios o nuevas tendencias habitacionales de la ciudad, requieren de habilitar nuevos espacios o remodelaciones. Entonces, una estrategia de reedificación podría incluso acumular más valor al inmueble.

La prospección de una nueva transacción de alquiler o compraventa es más ágil si está basada en datos abiertos o estimaciones periódicas sobre su valor real a través del tiempo. Si un prospecto adquiere un departamento nuevo en la zona Del Valle con un valor de 5.5 millones de pesos a través de un crédito hipotecario, pagaría una mensualidad fija de 70,200 pesos mensuales por diez años, lo que representa el 37 por ciento de su ingreso actual. Una vez liquidado este crédito se habrán amortizado 8.4 millones de pesos por mensualidades totales.

Este departamento tiene actualmente una plusvalía anual esperada de 9 por ciento, por lo que al fin del plazo de amortización de su hipoteca esta propiedad tendría un precio de 13.02 millones de pesos. A este ritmo de variación de precios de venta en la zona, observamos que, a partir del sexto año de amortización, el departamento ya tiene un valor de mercado igual al monto total pagado.

Adicionalmente, esta zona reporta un Rentabilidad Bruta de Alquiler (RBA) de 4.9 por ciento y se alquila por 20,000 pesos mensuales (28 por ciento de la hipoteca). Por lo que las rentas recaudadas al cabo de 10 años equivaldrán a 2.4 millones de pesos. En suma, se obtiene un beneficio 2.37 veces mayor al valor de adquisición, donde el 34 por ciento equivale a un flujo líquido por rentas del departamento, si este propietario alquila su casa durante la hipoteca.

Adquirir una nueva casa es un objetivo de largo plazo, que requiere de una planeación que facilite la ejecución de planes de vida y usabilidad de cada residente. Finalmente, la riqueza residencial mejora la orientación inmobiliaria de sus propietarios, así como sus finanzas personales y potencia la ejecución de proyectos de educación, retiro o viajes.

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