Densificación y cambios en gustos influyen en nuevas viviendas

Se está dando un cambio significativo en el modelo de construcción en la industria de las viviendas y en la estructura de sus precios, por las nuevas preferencias de la población ante la creciente densificación en las grandes urbes del país, y la conveniencia para muchos de vivir en complejos verticales, dentro de los núcleos urbanos, dadas las preferencias de los nuevos entrantes al mercado, sobre todo, los jóvenes.

Esos cambios se perciben en la demanda revelada por las compras en el mercado hipotecario, donde actúan la banca comercial y demás entidades que financian hipotecas, tales como el Infonavit, el Fovissste, la Sociedad Hipotecaria Federal, Banco de Desarrollo y otras entidades en el sector de la vivienda.

Antes, los norteños decían: “nos gusta tener cerca nuestra casa con tierrita, zacatito y el asador”, pero ya no tanto, porque los jóvenes de hoy demandan más un departamento, por su movilidad y las facilidades que ofrece.

Todo lo anterior es consecuencia de la creciente movilidad de la población mexicana, que a lo largo de su vida ocupa más de una casa por cambios de empleo, crecimiento de familia, preferencias, y por la comodidad de mudarse ante un mercado hipotecario ágil y moderno, que ofrece facilidades de compra y venta de viviendas. Así como veíamos casas habitación de muchos años, en la Ciudad de México, estamos viendo, también, que muchas se derriban y en esos mismos terrenos se construyen edificios de departamentos.

Los que vivimos en una ciudad, como la CDMX, que es vertical por razones obvias, el precio de los terrenos, y la nueva política nacional de vivienda que impulsa a vivir en zonas urbanas, con sus servicios y, sobre todo, la sustentabilidad, que impide que se construya en zonas lejanas, donde el viento da vuelta, donde también ha habido mucho abandono de viviendas, por la distancia que las familias tienen que recorrer.

La densificación en las zonas urbanas, con su infraestructura cuesta menos y resulta mejor que construir en terrenos lejanos, por razones obvias.

Ahora, tenemos, también, algo muy relevante en el nuevo programa de viviendas en renta, que dentro de un parque habitacional pueden representar el 16 por ciento de las viviendas, pero en la Ciudad de México representan el 22 por ciento y en zonas como Polanco y en la Miguel Hidalgo, Benito Juárez o en la Cuauhtémoc, llegan al 37 o 38 por ciento estas viviendas en renta.

Todo ese cambio estructural se está dando en México, y por tanto la demanda y la oferta están cambiando. Y su cantidad, también lo está, por lo que los precios han subido mucho más que la inflación, pero aun así crece más el sector vivienda  -dos o tres veces superior al crecimiento de la economía nacional.

Y yendo más allá, es evidente que en algunas zonas y en algunas ciudades hay burbujas inmobiliarias. Por ejemplo, en la zona de Polanco ha aumentado el costo del metro cuadrado, de hace cinco años que costaba 40 o 50 mil pesos el metro cuadrado y ahora se está vendiendo entre 70 y 80 mil pesos metro cuadrado. Pero, también, ocurre lo contrario en ciudades como Campeche, Veracruz o Tabasco, entre otras, donde la parte petrolera hizo que se deprimieran esos estados, y sus precios decrecen o crecen menos que la media nacional.

Entonces, tenemos un país muy diverso y distinto, donde hay zonas que crecen mucho, otras que crecen poco, y otras aún que decrecen. Tan es así que el propio Presidente de la república está estableciendo un programa especial para favorecer y apoyar a esas zonas para promover la inversión de empresas productivas en las que tienen necesidad de ellas, que generen empleos y promuevan su desarrollo.

También, se han reflejado esas tendencias en las recientes elevaciones de precios de las viviendas, según la zona urbana donde se vive. Por ejemplo, la vivienda en los centros urbanos ha subido de precio un 8 por ciento, en promedio en el último año, por la alta demanda y las facilidades que ofrecen a las nuevas familias que las adquieren.

Comentaba yo, recientemente, que el índice de precios de la vivienda que elaboramos en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), banca de desarrollo, es, especialmente, importante porque nos da un parámetro de lo que está sucediendo en el mercado hipotecario y ayuda a los analistas a comparar precios para los compradores y vendedores potenciales.

*Economista

Twitter: @acanovelez