¿Cómo valorar las amenidades de una vivienda?

El precio de una vivienda es el valor de un inmueble, donde cada persona tiene una manera individual de evaluar las amenidades de las casas donde habita. Esto equivale al precio que pagaría por cada una de ellas.

Una vivienda se valora técnicamente de acuerdo a la tendencia del mercado, a través de métodos hedónicos de precios. Dicha técnica estima un precio teórico a partir de la capacidad de pago por cada amenidad que comprende el inmueble residencial.

Así, si un departamento tiene las siguientes amenidades: estacionamiento, alberca, terraza y salón de usos múltiples; la suma del valor teórico de cada una equivale a su precio total.

¿Qué considerar al elegir una amenidad?

En un conjunto habitacional, cada residente tiene preferencias y necesidades diversas. Por lo tanto, todos aprecian las amenidades disponibles de manera diferente.

Para ello, considerarán los siguientes puntos:

• Orientación de uso
• Preferencias
• Calidad
• Necesidad de acuerdo a su estilo de vida
• Número de residentes en cada vivienda

Por ejemplo, si un residente tiene como hobby la natación, valorará tener una alberca. Por otro lado, una pareja con hijos priorizará el servicio de guardería infantil.

Al elegir la vivienda correcta se deben revisar a detalle las opciones y valorar las amenidades de manera racional. Lograr un emparejamiento habitacional entre las necesidades y presupuesto es complicado.

Mientras que una puede ser la opción más accesible, la otra es una vivienda con las características y atributos que resuelven el problema habitacional.

Como prospecto, se deben comparar diferentes viviendas con características similares. Siempre teniendo en cuenta el presupuesto aproximado y las necesidades habitacionales reales. Para cuestiones prácticas, veamos dos opciones residenciales:

Consideremos un departamento en venta en una zona céntrica de la ciudad, con un precio de 15 millones de pesos y las siguientes características: 

• 3 habitaciones
• 2 baños 
• 1 estacionamiento
• Salón de usos múltiples
• Alberca
• Seguridad 24 hrs
• CCTV
• Gimnasio
• Servicio de lavandería
• Terraza

También, una casa en venta ubicada en otra zona similar de la ciudad con un precio de 12 millones de pesos que cuenta con:

• 2 habitaciones 
• 2 baños
• Garaje
• Jardín 

Si este usuario tiene un presupuesto de compra de 12 millones de pesos o una hipoteca por el monto de la vivienda, debe elegir adecuadamente por la opción que le permita potenciar su bienestar y calidad de vida.

Al optar por el departamento, su elección significa que contará con tres habitaciones y 1/2 baño adicional, pero no tendrá jardín residencial y pagará 3 millones de pesos adicionales financiados por una hipoteca. 

En un esquema habitacional, a pesar de vivir en un departamento con terraza, no tendrá un jardín propio. Este atributo podría localizarse en el conjunto de amenidades del residencial.

Por lo tanto, el valor de esta característica —equivalente a 3 millones de pesos, aproximadamente— no se verá reflejado en el costo individual de su propiedad.

¿Por qué sopesar la pérdida de una característica por la ganancia de otra?

La edificación de nuevos proyectos, basada en prototipos residenciales, actualmente existe una mayor demanda por habitaciones, estacionamientos, seguridad privada y terrazas o jardines. Así como las características del entorno, como parques u hospitales.

Cuando se compra una vivienda, se paga un precio agregado por las amenidades. Para saber si es el precio justo, se debe hacer una valoración aproximada de lo que cuesta cada una por separado.

Por ejemplo, si en un departamento hay una habitación adicional y se usa como oficina, entonces su costo debería ser equivalente al de un espacio coworking o trabajo compartido.

Para adquirir la mejor opción, se deben considerar criterios de bienestar, funcionalidad, estrategia y costo. Existe un trade-off para cada atributo elegido de su vivienda, ya que esta realidad subyacente permite garantizar la funcionalidad del hogar.

Con ello, se abren nuevas fórmulas y esquemas residenciales para otras decisiones inmobiliarias futuras o residenciales:

• Cuáles amenidades pagar en una segunda vivienda
• Las remodelaciones que se deben hacer 

O bien, como comparar de mejor manera casas y departamentos basado en precios de tendencia, entorno de las plazas y  preferencias por atributos residenciales. Una elección correcta potencia el bienestar residencial inmobiliario de los hogares, ante las actuales y futuras decisiones de compraventa de propiedades habitacionales.

Por: Leonardo González Tejeda, Real State Analyst de Propiedades.com

Jbf