¿Cómo comparar los precios de propiedades en una colonia?

Por Leonardo González, analista de real estate en Propiedades.com

En la realidad urbana no existen viviendas o propiedades idénticas, por lo que realizar una comparación precisa de inmuebles es fundamental para elegir la mejor opción residencial. Estos ejercicios deben evaluar cuál es la mejor solución habitacional de cada persona, así como la tendencia de los indicadores técnicos de las zonas urbanas.

Lo relevante de este ejercicio es concretar una valoración individual de cada opción inmobiliaria equivalente respecto a las tendencias de la ciudad, el nicho residencial, la zona o colonia y el perfil de habitabilidad. También permite hacer un balance de capacidad presupuestaria de largo plazo.

Esta evaluación debe comparar las características residenciales por los precios de salida, ubicación en la colonia, indicadores técnicos y los materiales y calidad de la edificación.

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El precio por metro cuadrado es la variable estándar para comparar el valor de la propiedad. La ubicación por zona debe integrar elementos como inseguridad o servicios locales públicos, así como accesibilidad a la red de transporte de la ciudad y a los puntos de interés. La evaluación de cada proyecto de inversión debe hacerse a través de indicadores como Plusvalía, Price-to-Rent (PtoR), Rentabilidad Bruta de Alquiler (RBA) o Time-on-Market (ToM) y el perfil de edificación debe calificar la estructura de cada inmueble de acuerdo con los materiales de construcción, calidad de los acabados, diseño arquitectónico y resistencia sísmica de la ciudad.

La comparación de cada casa o departamento permite identificar qué atributos o amenidades son una ventaja o desventaja para cada opción. También se recomienda realizar un ejercicio de simulación de uso habitual, según el número de integrantes al momento de habitar el inmueble o considerando los que podría haber en el futuro.

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La comparabilidad de amenidades o atributos entre viviendas es un hecho muy subjetivo que responde a los usos básicos que cada persona hará de los espacios residenciales.

La adquisición de una propiedad es la inversión más importante de una persona, por lo que es extremadamente sensible a elecciones de inmuebles que potencien su satisfacción en el largo plazo. Es decir, se debe considerar qué tendencias de uso o funcionalidad se consolidarán, qué eventos de impacto afectarán las rutas o zonas residenciales, qué opciones financieras o de inversión podrán mejorar la liquidez de estas propiedades y cuáles son las expectativas de plusvalía para cada zona en el mediano plazo.

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Por ejemplo, si la mejor opción de una persona es un departamento nuevo residencial plus en Polanco Sección IV, este tiene un precio de 96,000 pesos por metro cuadrado. Mientras que la zona reporta un valor de 95,967 pesos por metro cuadrado para los nuevos y 64,900 pesos para los usados. Así, este rango de dispersión mide las referencias comparables a esta opción, respecto a la tendencia de la zona Polanco de viviendas nuevas o usadas. Esta vivienda tiene un metraje de 194 metros cuadrados y cuenta con tres habitaciones, dos baños y dos cajones de estacionamiento. Mientras que sus indicadores, según plusvalía y RBA, reportan un nivel alto de rendimiento a largo plazo.

Aunque en realidad no existe una regla sobre cuántas viviendas u opciones se deben comparar, pues esto depende de cada caso, lo más deseable siempre será encontrar la mejor opción con el menor número de comparaciones en el menor tiempo posible.

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La recomendación es realizar un ejercicio prospectivo de comparación exhaustivo, de tal forma que se elija un inmueble de uso habitual, se realice una estrategia de negociación que cierre al mejor precio de venta, se incentive simular el perfil de habitabilidad de sus residentes y que maximice su estilo de vida para potenciar un balance vida-trabajo óptimo.

Esta práctica deriva en menores tiempos de búsqueda, uso de nuevos indicadores, cierres de transacciones más ágiles, una mayor satisfacción de quien compra y un conocimiento integral de los inmuebles, lo que permite dar un seguimiento constante de los índices de la zona que impactan en el valor residencial y la habitabilidad en el tiempo.