SIF: financiamiento con o sin bancos

Dos años antes de que concluyera la administración Calderón, el mercado bursátil para el sector vivienda ya reportaba una fuerte caída, pues prácticamente a él accedían el Infonavit y el Fovissste con apoyo de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Las cosas han cambiado un poco. Primero fue Vinte, que encabeza Sergio Leal, con una emisión de 200 millones de pesos que utilizó para prepagar pasivos y 25% para capital de trabajo, pero lo hizo respaldado en sus propias garantías.

Ahora, la Sociedad Hipotecaria Federal, que lleva Jesús Alberto Cano Vélez, apoyó a CADU que dirige Pedro Vaca, con una garantía a 50% de primeras pérdidas para la emisión de certificados bursátiles por 300 millones de pesos y, se prepara para apoyar la emisión de Quma de Antonio Quadrini.

Considerando que el inventario de vivienda que se vio seriamente reducido en el primer trimestre del año se ha restablecido (el RUV registra poco más de 38 mil viviendas, de 22 mi que llegaron a registrar por mes al arrancar enero), y que el programa de subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda avanza con un mejor ritmo calendario que el del año pasado, es probable que sean más las desarrolladoras de tamaño más pequeño, las que recurran al programa de garantías de SHF que registra cinco mil pesos para respaldo bursátil.

La SHF hasta ahora está cumpliendo al cierre del primer semestre casi 50% de su programa de  financiamiento 2014, con 14 mil millones de pesos ejercidos a través de los distintos programas que tiene en marcha contra un programa de 30 mil millones de pesos que fueron presupuestados.

El gran tema ha sido convencer a la banca comercial de regresar al financiamiento de vivienda, porque de los 18 mil millones de pesos de los créditos sindicados que fueron anunciados el año pasado, se han desembolsado 15 mil millones de pesos, a plazos de ocho años con cinco de revolvencia y, donde la tasa depende más de la calidad de la cartera y reservas del desarrollador y sus indicadores de liquidez.

En realidad, con excepción de Mifel, que preside Daniel Becker; Banco Inmobiliario Mexicano de Víctor Manuel Requejo y las sofoles hipotecarias como Patrimonio, Inmobiliaria Mexicana y Metro Financiera, son las entidades que han bajado más los créditos sindicados SHF-Nafin, por desarrollador, en los que se establece un fideicomiso por cada uno cuando el tamaño del desarrollo es grande.

Ahora han establecido un sindicado 3, en el que hay un solo fideicomiso maestro para reducir el costo del servicio y al que se pueden subir a desarrolladores más pequeños con conjuntos de 300 a 500 casas verticales.

Para la SHF, clientes como Sadasi o Javer, Vive ICA y otras de ese tamaño tienen suficiente caja para apalancarse solas en el mercado, o en e caso de Vinte, la emisión la apoyó en la sociedad con IFC del Banco Mundial.

Es evidente que el mercado está regresando muy poco a poco, pero un inventario mensual de 38 mil viviendas en el RUV permite suponer que podría alcanzarse la meta de 450 mil viviendas nuevas al finalizar 2014, sin problemas, de las cuales 15% tendrá subsidio de frente, pero la gran mayoría requiere de capital para desarrollar y para individualizar, justo donde la banca comercial está enfocando miras.

De Fondos a Fondo

En lo que se refiere a desarrollos inmobiliarios para oficinas de clase A, le cuento que en el norte de la zona metropolitana de la Ciudad de México se está gestando una revolución silenciosa. No deje de ver el corredor que va del Toreo a Perinorte.

Para empezar, anote a Grupo Haber que lidera un conjunto de inversionistas, y que a cargo de Freddy Haber en Naucalpan, Estado de México, están construyendo el Fórum Naucalpan, para lo cual le comparto que la inversión ronda los mil 500 millones de pesos.

Se trata de un proyecto que consta de cuatro torres. Tres de ellas serán de oficinas clase A que en conjunto suman 175 mil metros cuadrados. Sume una torre más de hotel que tendrá 140 habitaciones, el conjunto tendrá diez mil metros cuadrados de locales comerciales, el diseño está a cargo del despacho de arquitectos Edmonds International y lo encabeza Michael Edmonds.

Para que tenga usted una idea de la magnitud del desarrollo, a la fecha, en la zona existe una superficie de oficinas clase A de 70 mil metros cuadrados.

Lo interesante es responder la pregunta de quién va a utilizar esos espacios. La respuesta, al parecer, la tiene Grupo CBRE, que preside Lyman Daniels, y en lo concerniente a oficinas lo lidera el vicepresidente Carlos Ordoñez.

CBRE, empresa global que ha colocado alrededor de siete millones de metros cuadrados y administra más de 325 millones de metros cuadrados en oficinas en los últimos años, es el encargado de comercializar los espacios y la apuesta que hace la sustenta en la demanda que se está dando de oficinas por empresas que llegan a México y requieren de espacios que no sean tan costosos, pero que sí sean clase A.

El mercado de oficinas clase A en la zona metropolitana del Distrito Federal registra actualmente 4.3 millones de metros cuadrados disponibles, y están en construcción 1.2 millones de metros cuadrados, los que se irán poniendo en marcha en los próximos 24 meses. Será que se viene un boom en este sector?, considérelo.

Le comento que por primera vez ProMéxico, que dirige Francisco González, con el soporte de la Secretaría de Economía, que encabeza Ildefonso Guajardo, está apoyando fuerte a la industria mexicana de contenidos, pues está dando una bolsa de viajes de 35 mil pesos a reembolso a 90 empresarios que pasen los filtros de exportación y coinversión para participar en la Feria Mipcom, donde se reúne el mercado mundial más grande de contenidos de entretenimiento del mundo.

Esta feria se realiza del 11 al 16 de octubre en Cannes, Francia y, esta año, México fue seleccionado como país de honor, derivado de que tiene una mayor exportación de contenidos en español.

La ventaja es que los participantes ya no pagaran bot, para reunirse con los compradores más influyentes de esta industria  creativa, que incluye producciones, doblajes, subtitulaje, robótica digital, animación, etc. El gran requisito es certificarse. Asisten poco más de 15 mil invitados de 120 países y entre los grandes compradores están DreamNetworks, Comcast, Universal, Paramount, y el lanzamiento de México ocurrirá en el Palais des Festivals, donde se realiza la muestra anual de cinematografía.