Vivienda en renta, ¿qué tanto jalará la banca?

Hace tiempo Urbi, de Cuauhtémoc Pérez Román, incursionó en la construcción de vivienda en renta en Tonalá, Jalisco, y en Cuautitlán Izcalli, Estado de México. Las rentas van de mil 500 a cinco mil  pesos, pero los créditos que se otorgaron para la construcción de esas casas fueron a la desarrolladora, no al proyecto, de tal manera que la fuente de fondeo (la renta) nunca se separó.

En su origen el esquema fue desarrollado por el Infonavit cuando lo dirigía Víctor Borrás y, Deutsche Bank, que en México era representado por Raúl Martínez-Ostos.

Hoy la viviendera, cuya reestructuración financiera está a cargo de Román Álvarez Varea, está en concurso mercantil, pero los proyectos realizados a finales del sexenio pasado como parte de los proyectos de vivienda económica en renta —con opción a compra— que estaban piloteado, han servido de base para mejorar el esquema que, también impulsará el Infonavit, dirigido por Alejandro Murat.

Se explora por un lado el recuperar vivienda abandonada para renta, y por el otro, construir unidades habitacionales para rentarlas, pero a diferencia de entonces, la Sociedad Hipotecaria Federal, que dirige Jesús Alberto Cano, asesorada por la Dirección de Bienes Raíces de Evercore Partners México, que dirige Augusto Arellano, firma clave en el lanzamiento del mercado de Fibras (inmuebles en renta) en México, estructuraron de forma distinta el financiamiento.

En esta ocasión regresan a la base, como al principio lo hacía GE Capital y también lo hace Prudencial Real Estate Investors, que dirige en México Ezequiel Rodríguez, financiando al proyecto.

La estructura es muy cuidadosa porque tanto el proyecto, el inmueble y el crédito se afectan en el fideicomiso, que administra el pago para la construcción de la obra y, una vez terminada, los flujos de las rentas se convierten en la fuente de repago del fideicomiso bancario.

El fideicomiso nombra a un administrador profesional y, se hace cargo incluso de los costos de mantenimiento y, se establece de forma transparente las garantías que otorga la SHF como el que no se pague el capital durante la construcción y la etapa de estabilización (que se rente al menos 75 por ciento del total de los apartamentos, con contratos firmes y registrados).

Así las cosas, con una línea de tres mil millones de pesos, que busca incentivar la participación de bancos comerciales en el financiamiento de vivienda en renta, la Sociedad Hipotecaria Federal de Jesús Alberto Cano, cerró la semana pasada el primer financiamiento para la construcción de un proyecto de vivienda para renta con ZdC, de Federico Zambrano a 20 años por 461 millones de pesos y, tasa fija de 8.20 por ciento en pesos.

En total serán 247 unidades de vivienda con áreas rentadas de 50 metros cuadrados a 180 metros cuadrados y se ubicarán en San Nicolás, Nuevo León.

Los inversionistas están apostando a una tasa de retorno de 15 por ciento considerando que las rentas a pagar oscilarán entre 10 mil y 16 mil pesos, suficiente para pagar el financiamiento, el mantenimiento y las rentas y, si el desempeño del proyecto es eficiente en los primeros cuatro años y se reúne suficiente masa crítica, podría interesar algún Fibra para diversificar portafolio.

Para mí, este proyecto puede tener otra vertiente y va más allá del fomento a la vivienda de alquiler y, se refiere a la oportunidad para inducir la formalización de este mercado, que sólo en el Distrito Federal representa, según el INEGI, 22 por ciento del mercado de casas-habitación y, a nivel nacional representa 20 por ciento. El de rentas es un mercado muy disperso, informal y de pilón poco revisado por el SAT de Artistóteles Núñez.

De Fondos a Fondo

Dice Mony de Swaan, expresidente de la Cofetel, que no forma parte del grupo que está encabezando la “oferta no solicitada” para construir y operar la red mayorista de telecomunicaciones, hecho que nos da mucho gusto porque otro escándalo más ya no lo aguanta el sector. Como le comenté a él en Twitter, mi opinión sigue siendo la misma: si se comprobaran las versiones de que Ludlow y él están asociados en este proyecto, sería poco ético dado el papel que jugaron en la definición de la política pública y la negociación política que llevó a incorporar el proyecto a la Constitución. Por cierto, la famosa oferta del grupo, se presentó a finales de marzo pasado.

Grupo Hotelero Santa Fe, que dirige Francisco Zinser, utilizará 750 millones de pesos de su Oferta Primaria Inicial (OPI), en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que encabeza Luis Téllez, para crecer 80% en sus hoteles en el segmento urbano, con lo que la cantidad de hoteles en ese rubro pasará de mil 606 a dos mil 891 inmuebles.

Hoy la cadena que opera hoteles Krystal, invierte un peso por cada uno que obtiene en financiamiento, por lo que cuenta con mil 500 millones de pesos para la expansión. Su principal socio es Nexxus Capital cuyos co-MD son Luis Harvey y Arturo Saval, que le entienden a esto del desarrollo de negocios como pocos. La marca en la que van a fincar ese crecimiento, es Krystal Urban, categoría cuatro estrellas pensada para el viajero de negocios, comenzando por las tres grandes zonas urbanas —Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey—, pero además crecerá en el Bajío, Puebla y Mérida, que son alimentadoras.

Lo que le adelanto es que no variará el modelo de negocios que hasta hoy a seguido, y que lo obtiene de las mejores prácticas internacionales; es dueño y operador a la vez de sus unidades de negocio, a ello responde que tenga la propiedad de 50 por ciento de sus hoteles.

Elementia, que dirige Eduardo Musalem y, cuya división cementera encabeza Antonio Taracena, va por 350 millones de dólares en la colocación accionaria que realizarán en la primera semana de octubre. Los recursos no se utilizarán para pagar 49 por ciento de Lafarge, sino para ampliar su línea de producción que hoy representa seis por ciento del mercado de cemento, con sólo un año y medio de operación de Cementos Fortaleza.

En la última, le cuento que la AMIS, que dirige Recaredo Arias, tendrá la evaluación preliminar de los daños ocasionados por el paso de Odile en Baja California Sur el próximo viernes. Ayer llegaron 100 ajustadores a Los Cabos, pues la instrucción de Luis Videgaray es que lo antes posible se paguen las primas o se adelante crédito con garantía del pago de primas, para que se inicie la reconstrucción de infraestructura física y hotelera.