México: lo que sigue es la vivienda y las ciudades

Hay una confluencia de factores favorables en México y su economía que necesitarán resolver pronto un tema clave: la vivienda. Si el famoso nearshoring resulta un factor de peso para la economía en el mediano y largo plazos; si el crecimiento actual se prolonga en el futuro; si la mejora en la distribución del ingreso que hemos visto en el último lustro continúa; si los grandes proyectos de infraestructura se concretan en polos de desarrollo, será necesario atender la consecuente demanda de vivienda para una población cada vez más próspera.

Es de Perogrullo decir que la demanda por vivienda se satisface con oferta de vivienda, así que resolver el problema de la demanda de vivienda plantea un problema adicional: el de su oferta, lo cual implica retos urbanos importantísimos.

La experiencia de las ciudades de los años 40 a 70 demuestra que la oferta de vivienda debe atenderse con criterios urbanos de muy largo plazo. Las ciudades modernas están llenas de unidades habitacionales hipertrofiadas que buscaron en su momento resolver picos demográficos con bajo costo. Con las décadas, muchas de esas unidades decayeron y acabaron siendo depresiones urbanas con múltiples problemas.

Es decir, en los próximos años, México debe atender dos problemas: el de la demanda de vivienda y el de su oferta. Ambos presentan problemas: el primero se resuelve con financiamiento, el segundo se resuelve con urbanismo.

El problema de confiarle a los economistas la resolución del problema de vivienda es que atienden sólo el problema del financiamiento, pero no atienden el problema del urbanismo. El primer aspecto podrá resolver el problema de corto plazo: la gente cuenta con vivienda; pero el más importante es el de largo plazo: construir vivienda que cree ciudades disfrutables y lindas en el largo plazo.

Existe otra forma de decirlo: resolver el problema de la vivienda pasa por construir bellas ciudades. No es una opción, es la única solución posible en el largo plazo. El mercado no provee esta solución, es necesario el urbanismo: el arte de arquitectos y hacedores de ciudades es el ingrediente más importante para resolver bien el problema de la vivienda.

México necesitará atender ese problema en los próximos años, la manera de hacerlo es construyendo ciudades lindas. Los mexicanos solíamos hacer justo eso muy bien, construíamos magníficas ciudades, pero algo pasó entre los 40-70, cuando las ciudades crecieron más rápido de lo que era posible gestionar.

Tenemos en puerta una nueva oportunidad, que nos viene de resolver un problema acuciante: necesitaremos muy pronto crear una oferta de vivienda para atender la necesidad de millones de familias que requieren un lugar para vivir.

Primero debemos crear la oferta para atender la demanda, pero en el proceso de crear esa oferta debemos hacerlo teniendo en cuenta que no debemos de construir casas, sino ciudades, un conjunto de casas ordenadas para la vida en común de miles de personas. Los mercados no resuelven ese problema, el arte del urbanismo es lo que históricamente ha podido atender esta necesidad.

La primera parte del problema, el de financiar la oferta, es laborioso, imbricado, pero no complicado: la solución existe y está disponible en México. El Infonavit, el Fovissste, Sociedad Hipotecaria Nacional, son fondos públicos que pueden proveer la parte crítica del financiamiento que puede ser complementada por los mercados bancarios y de capitales, los cuales tienen una base de inversionistas natural en las afores, quienes demandan activos para invertir los ahorros de los trabajadores.

El financiamiento de vivienda es un segmento muy relevante en todos los mercados financieros del mundo. Los bonos hipotecarios y la industria adyacente a ellos emplean a decenas de miles de personas y generan externalidades muy importantes, por lo que desarrollar esos mercados, además, tiene otros beneficios económicos deseables.

La construcción de vivienda implica la movilización de trabajadores, proveedores, servicios, que empujan al crecimiento económico en múltiples sectores y crea una demanda por servicio en el largo plazo. Pocos sectores en la economía tienen tanto arrastre sobre los demás como la vivienda, la cual, después de ser construida, debe ser equipada, pintada, embellecida, cuidada y mantenida.

Pero tan importante como dotar a la economía de la vivienda que requiere es el de construir ciudades. Si la vivienda urgente se ofrece en condiciones caóticas, desordenadas, con mal urbanismo, en pocos años la resolución de ese problema de corto plazo causará otras tribulaciones que borrarán los beneficios.

Es imposible separar las soluciones, el problema es integral: la oferta de vivienda debe acompañarse de la construcción de ciudades. Nuestra historia lo demuestra: a lo largo de nuestra historia hicimos bellísimas ciudades. Lo sabremos hacer de nuevo.