Vivienderas: chantajes e ineficiencias

¿Se debe usar el subsidio de vivienda para reflotar a posibles defraudadores? La respuesta obvia es no.

Desde hace dos años, la crisis de balance de las tres desarrolladoras de vivienda bursátiles que declararon el default se veía venir, pero nadie conocía a detalle lo que pasaba y, de hecho, los reestructuradores como JP Morgan en el caso de Homex y Rotschild en el caso de GEO y Urbi, tienen como principal problema para alcanzar acuerdos, el que los acreedores bancarios tienen una idea más clara de lo ocurrido.

¿Qué provocó que entre noviembre 13 del año pasado y marzo 31, poco antes del Housing Day, GEO, Urbi y Homex perdieran aproximadamente 35 por ciento de su valor? La respuesta es fácil porque es la razón por la que desde 2010 la pérdida de valor ha sido constante, y la de liquidez sólo había sido contenida por el “oxígeno” que succionaban de los subsidios gubernamentales de vivienda. Los bancos comenzaron a reducir liquidez en febrero de 2012.

Las tres vivienderas se encuentran en lo que se conoce como “trampa de valuación”, donde la demanda por vivienda no se ha monetizado y la demanda inducida revela que una de cada cinco casas que se asignaron en Infonavit entre 2003 y 2012 está abandonada.

Por otro lado, el valor de las reservas que inscribieron en el Registro Nacional de Reserva Territorial (Renaret) no corresponde con lo que registraron en el balance y menos aún pueden tener valor cuando lo único que las ampara es la “autorización” de alguna autoridad municipal para convertir tierra ejidal en tierra urbanizable.

¿Qué sucedió posiblemente?: 1) Los terrenos se compraron a un precio y se subieron al balance aumentando entre diez y 15 veces el valor a través de terceras empresas. Esa diferencia de precio “alguien” se la apropió o la pagó en corrupción. Desde ahí el tren de valor fue modificado artificialmente.

2) Se estima que una tercera parte del valor registrado en diez es de cero y que afecta a entre 30 y 40 por ciento del valor real de la reserva, que a su vez fue dada en garantía de los créditos bancarios a “valor inflado”, lo que agrava la situación. Los acuerdos con acreedores han dilatado y la mayoría supone que más que stand still, tendrán que ir a concurso mercantil. No se descartan acciones judiciales por fraude.

3) Algunos “intermediarios”, como Prudencial y algunas sofomes, que se constituyeron en “bancos de tierra” son acreedores “no reconocidos” en balance, pero que “brincaron cual conejo” en las conversaciones de abril y mayo, cuando fueron declarando el default.

Se comenta que en acuerdo con la desarrolladora, el “banco de tierra” ponía el capital para la compra del terreno y la viviendera asumía el compromiso de urbanizar y construir, y si en un periodo de tiempo determinado no se materializaba la construcción, debía pagar la tierra al “banquero”. Esos pasivos resultan en contingencias que rondan entre 20 y 30 por ciento del pasivo conocido por los mercados.

Al primer trimestre de 2013 Homex de Eustaquio de Nicolás,  Urbi de Cuauhtémoc Pérez y Geo de Luis Orvañanos, reportaron pasivos totales (incluyendo obligaciones con proveedores) de 37 mil 422 millones de pesos (mdp), 32 mil 566 mdp y 29 mil 473 mdp, respectivamente. Su deuda bancaria y bursátil sumó 22 mil 415 mdp, 21 mil 711 mdp y 14 mil 386 mdp, en el mismo orden. El problema es en cuándo determinar el pasivo que no está en el balance derivado de valuaciones reales de garantías en reservas territoriales y pasivos contingentes no avisados. GEO, dicen, es la menos emproblemada.

3) El cambio en la política de vivienda hacia la verticalización ocurrió hace dos años. El subsidio de vivienda de los últimos 5 años sumó poco más de 23 mil millones de pesos. El del año pasado fue por ocho mil millones de pesos y en este año se han formalizado 182 mil 627 créditos al mes de abril, cuatro mil 112 créditos menos que el año anterior, pero representan 122 por ciento del cumplimiento del Programa Anual Acumulado y 152.98 por ciento de créditos acumulados.

Por último, llama la atención la fuerte presión mediática que están imponiendo sobre la administración de Enrique Peña, particularmente de Urbi y Homex, pues pretenden culpar de su situación, insisto, conocida y reconocida antes de la campaña presidencial (o ya se les olvidó 2010 y 2011, cuando ARA de Germán Ahumada decidió rectificar su estrategia) acusando de “escasa sensibilidad” a “políticos” que no entienden de vivienda, encabezados por  el secretario de la Sedatu, Jorge Carlos Ramírez, y su subsecretario y ex director de Conavi, Alejandro Nieto.

Nieto es persona de todas la confianzas de Luis Videgaray, secretario de Hacienda, y él estableció el Renaret, conoce muy bien el objetivo de la política de vivienda y entiende por qué hoy se cuestiona, y con validez, si es sostenible la política de subsidio que este año acumula cinco mil millones de pesos y ha ejercido dos mil 600 millones de pesos a pari pasu en las 60 ciudades enfocadas como prioritarias, cuando una de cada cinco casas entregadas por Infonavit está abandonada.

¡Importa la verdad y el objetivo de resolver, pero no a costa de mantener a muertos en el clóset!

De Fondos a Fondo

La decisión tomada el miércoles de la semana pasada por José Luis Peralta y Mony de Swaan, con voto de calidad, para aprobar la consolidación de 397 a 172 áreas de servicio local, tiene muy enojado a todos en el grupo anti Telmex, porque advierten una suerte de “preferencia” indebida.

Fíjese que el acuerdo inicial era ir consolidando en un periodo de 6 a 18 meses, para que Telmex pudiera modernizar las centrales y facilitar la interconexión, pero con argumentos acerca de que técnicamente no era posible, se alargó el periodo a dos años. Al final, los usuarios de telefonía fíja y móvil de las áreas a consolidar seguirán esperando el sueño de los justos, pues el proceso cumplirá el próximo 2014, una década sin tener que pagar larga distancia. Están en el grupo Operbes, Televisa, Telecom, Iusacell, Telefónica, Maxcom, Alestra, Megacable, Axtel, y analizan interponer un recurso de revisión de la resolución del Pleno de dos, para que le caiga al nuevo Instituto Federal de Telecomunicaciones.